Как распознать потенциальный долгострой

2 недели назад

Аналитика

Елена Андреева
Редакция Стройки.ру

Разбираем сигналы тревоги: демпинг, щедрые скидки, слабая активность на стройплощадке и не только.

Даже в эпоху эскроу-счетов, которые призваны защитить дольщиков, проблема долгостроев не исчезла полностью. Сегодня все еще есть риск застрять в ожидании на годы, выплачивая ипотеку за квартиру, которой пока не существует. Вместе с экспертами рассказываем, как распознать потенциальный долгострой на раннем этапе и не пополнить ряды обманутых дольщиков, чьи интересы будут нарушены.

Что такое долгострой

Долгострой – это объект, возведение которого заморожено или ведется с критическим нарушением первоначальных графиков. И хотя сегодня механизмы проектного финансирования работают эффективно, незавершенное строительство все еще встречается в разных регионах. Как правило, это проблемные объекты прошлых лет, которые сегодня достраиваются при участии властей или частных инвесторов. Ведь, как отмечают специалисты, деятельность по завершению таких объектов требует комплексного подхода и учета интересов всех сторон.

Например, известный долгострой Москвы последних лет — ЖК «Царицыно», строительство которого началось в 2006 году на месте бывшего хлебокомбината. Застройщик — АО «Московский комбинат хлебопродуктов» — планировал завершить работы в 2012 году, но сроки сдачи были сорваны. Строительство остановилось, около 6 тыс. дольщиков остались без обещанных квартир. Власти Москвы решили завершить объект за счёт городского бюджета, застройщиком стало АО «Мосотделстрой №1». Благодаря такой политике и активной деятельности города по защите прав дольщиков, стройка была завершена в 2023 году, все обманутые граждане получили ключи от квартир.

Одна из самых затянувшихся жилых строек столицы — долгострой «Кутузовская миля» в Москве (позже был переименован в ЖК «Квартал Триумфальный»), известный как недострой Сергея Полонского. Его строительство в 2002 году начала компания, входящая в Mirax Group, но работы были заморожены, в отношении Полонского возбудили уголовное дело, и он, судя по новостям, несколько лет провел в заключении. Обманутые дольщики ждали свои квартиры более пятнадцати лет. В 2021-м недострой был передан Московскому фонду защиты дольщиков. Его достройка велась за счет средств бюджета Москвы, и в декабре 2025 года объект получил разрешение на ввод.

Еще один пример — печально известная Urban Group, более шестидесяти домов которой после банкротства компании в 2018 году превратились в долгострой. Московская область тогда столкнулась с непростой ситуацией, обманутыми стали более 16 тыс. дольщиков. На уровне правительства была разработана дорожная карта, чтобы завершить этот долгострой. Последние новости: в 2023 году дома были введены в эксплуатацию.

Конечно, это не все известные долгострои Москвы и области. В 2011 году, по данным тогда еще столичного Стройкомлпекса, в Москве был 781 объект незавершенного строительства (это не только жилье), в 2020-м их число сократилось до 266. А в конце 2025 года, как сообщалось в новостях, в столице ввели два последних жилых долгостроя — ЖК «Академ Палас» и уже ранее упомянутый «Квартал Триумфальный».

В целом по стране, по данным из открытых источников на апрель 2026 г., оставалось достроить 77 объектов, находящихся в едином реестре проблемных объектов, и восстановить права 7 300 дольщиков. Политика властей, программы достройки, новые подходы к долевому строительству и ужесточение надзора помогли сократить количество проблемных объектов.

Почему появляются долгострои

Основные причины появления долгостроев можно разделить на три группы: финансовые, управленческие и рыночные.

Финансовые проблемы застройщика остаются главной причиной рисков для долевого строительства. Даже при использовании счетов эскроу, если у компании недостаточно собственных средств или она столкнулась с кассовыми разрывами, стройка может замедлиться или остановиться. Кризис спроса, который начал ощущаться в 2025 году, усугубляет ситуацию: квартиры, как сообщается в новостях, продаются медленнее (в том числе ипотечных покупателей стало заметно меньше), эскроу-счета наполняются не так быстро, как планировалось, а ставки проектного финансирования стали высокими. Это напрямую нарушает планы строительства и создает риски для долевого участия.
Ко второй группе относятся управленческие ошибки: неверная политика, ошибочная оценка стоимости проекта, проблемы с подрядчиками, которые постоянно меняются, или некачественно подготовленная проектная документация. Некоторые компании начинают несколько проектов одновременно, не имея для этого достаточной «финансовой подушки», что распыляет их ресурсы.
Наконец, существуют рыночные факторы, от которых не застрахован никто. Экономическая нестабильность, рост цен на стройматериалы и снижение покупательской способности напрямую влияют на темпы строительства.

«Обычно долгострой не возникает из-за одной причины. Как правило, это сочетание ошибок в финансировании, проектировании и управлении строительством. Даже при стабильном рынке проект может столкнуться с задержками, если изначально были неверно рассчитаны сроки, объем инвестиций или логистика поставок. В последние годы к этому добавились изменения стоимости строительных материалов, сложности с поставками оборудования и дефицит квалифицированных подрядчиков», — рассказал Стройки.ру Алексей Лукьянчиков, основатель Инжиниринговой компании «Элемент», член-учредитель Ассоциации «НОТЕХ».

Как понять, что дом может стать долгостроем: ТОП-5 «красных флагов»

Определить потенциальный долгострой можно, если внимательно следить за «симптомами». Вот несколько тревожных сигналов, на которые стоит обратить внимание:

Отсутствие активности на площадке. Если вы приезжаете на стройку и видите, что за месяц-два ничего не изменилось, работы движутся крайне медленно или на объекте трудятся всего пара человек, это повод насторожиться. Законодательство обязывает застройщиков публиковать ежемесячные фотоотчеты на портале ДОМ.РФ. Если этих отчетов о работе нет или они однотипны, это тревожный знак.
«Отсутствие активности на стройплощадке: это не всегда означает крах компании. Причины могут быть объективными: сезонные работы, неблагоприятные погодные условия, отопительный сезон или временная корректировка графика работ по согласованию сторон. Однако длительное отсутствие активности без официальных разъяснений — повод для запроса информации у застройщика», — отмечаетАлександр Бударагин, руководитель группы юристы «Бударагин А.А. и партнеры».
Неоднократные переносы сроков. Застройщик, который постоянно сдвигает дату сдачи дома (указанную в ДДУ, а не в рекламных буклетах), — это главный «красный флаг». Каждый новый перенос даты завершения может говорить о том, что компания не контролирует процесс строительства. Учет таких переносов в долевом строительстве — важный аспект юридического анализа ситуации.
Аномальные скидки. Большие и затяжные скидки в 30-35% и выше, которые не связаны с сезонными акциями, могут свидетельствовать об отчаянной попытке застройщика привлечь деньги для продолжения стройки. Если новый дисконт держится месяцами, это похоже на попытку латать финансовые дыры.
«Сами по себе скидки могут быть маркетинговым инструментом. Однако если скидки аномально высоки и сопровождаются призывами к оплате "мимо эскроу-счетов", это является критическим риском, а не просто маркетинговой акцией», — пояснил юрист Александр Бударагин.
Частая смена подрядчиков, смена руководства или учредителей. Генподрядчик — ключевая фигура на стройке. Если девелопер, будучи заказчиком, меняет их как перчатки, это может означать, что предыдущие подрядчики сами ушли из-за невыполнения финансовых обязательств. А смена руководства или учредителей могут быть связаны и с недобросовестной попыткой ухода от ответственности (конечно, не всегда. Но лучше убедиться, что это не так).
Уход от общения. Попытки застройщика избегать прямых вопросов дольщиков, ссылаться на «технические задержки» без документальных подтверждений или вовсе игнорировать запросы — повод насторожиться.

«Важно понимать, что не каждый внешний признак говорит о проблемах. Гораздо важнее смотреть на совокупность факторов. Если одновременно переносятся сроки, меняются проектные решения, отсутствует понятная коммуникация с покупателями и снижаются темпы строительства, это уже действительно может говорить о повышенных рисках», — подчеркнул Алексей Лукьянчиков.

Как не ошибиться с выбором

Чтобы не попасть в число обманутых дольщиков, нужно подойти к выбору застройщика и объекта с холодной головой и тщательно проверить все детали. Как – рассказал юрист Александр Бударагин:

Проверка правоспособности: необходимо запрашивать выписку из ЕГРЮЛ, учредительные документы (устав), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату для оценки финансового состояния (активы, чистые активы).
Реестры: проверка объекта в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО). Если объект там числится, это прямой сигнал о нарушении сроков более чем на 6 месяцев или банкротстве застройщика (от редакции: регулярное обновление этого реестра — часть государственной системы мониторинга долгостроев).
Судебная нагрузка: наличие большого количества судебных споров и исполнительных производств в отношении застройщика является негативным индикатором.
Схема оплаты: использование схем, отличных от эскроу-счетов (для договоров, заключенных после 1 июля 2019 года), является грубым нарушением и серьезным риском. Любой обход долевого законодательства — повод насторожиться.
Недостоверная информация: попытки застройщика скрыть реальное положение дел через заказные статьи в СМИ, дискредитирующие дольщиков, также свидетельствуют о недобросовестности, заключил юрист.

Покупателям жилья стоит обращать внимание и на то, как организована реализация проекта, добавил Алексей Лукьянчиков. Один из главных признаков надежного девелопера — прозрачность. Если регулярно публикуются фотоотчеты, раскрывается информация о ходе строительства, соблюдаются заявленные этапы работ, это хороший сигнал. Если же сроки постоянно корректируются без понятных объяснений, меняются подрядчики, долго не обновляется информация о ходе строительства или возникают сложности с финансированием, это уже повод внимательно оценить риски.

Он напомнил: сегодня российским дольщикам доступны новые инструменты, которых еще несколько лет назад не было. Можно проверить проектную декларацию, разрешительную документацию, историю реализованных объектов девелопера, использование счетов эскроу и динамику строительства. Такой анализ позволяет значительно снизить вероятность покупки квартиры в проблемном объекте.

«В целом рынок первичного жилья стал значительно более устойчивым благодаря механизму проектного финансирования и эскроу-счетам. Однако даже в этих условиях выбор застройщика должен основываться не на размере скидки или красивой рекламе, а на его опыте, финансовой устойчивости и способности последовательно выполнять взятые на себя обязательства. Именно эти факторы остаются лучшим индикатором того, что проект будет завершен в заявленные сроки», — заключил эксперт.

При возникновении проблем (просрочка, банкротство), юрист Александр Бударагин рекомендует дольщику незамедлительно обращаться к конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства (ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ) или взаимодействовать с Фондом развития территорий, который принимает решения о достройке или выплате возмещений. При этом правовая позиция дольщика должна быть подкреплена документально.

Если новостройка не стала проблемной, но застройщик задержал срок ввода, можно обратиться в суд с иском о взыскании неустойки. Подробнее, о том, как получить компенсацию за срыв сроков строительства дома, мы уже рассказывали. Именно такой комплексный подход, учитывающий все нюансы долевого участия в рамках защиты прав граждан, позволяет минимизировать потери даже в самых сложных ситуациях с долгостроями в Москве и других регионах Российской Федерации.