Ярослав Гутнов: «Для быстрых спекулятивных сделок текущий рынок подходит гораздо меньше»

У любого инвестора – опытного или начинающего – всегда есть конкретные финансовые ориентиры, и именно они определяют выбор актива. Если задача состоит в том, чтобы надежно сберечь капитал на длинной дистанции, недвижимость остается одним из самых надежных инструментов, рассказал Стройки.ру Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development.

По его словам, цены на новостройки исторически либо идут вровень с инфляцией, либо опережают ее. При входе в проект на раннем этапе инвестор получает ощутимую фору: за 2-3 года стройки квадратный метр прибавляет в среднем 20-30%, а иногда и больше. После ввода дома в эксплуатацию стоимость жилья растет примерно на 5-10% в год. Если же выбрать ликвидное помещение в крупном городе – скажем, в Москве рядом со станцией метро, – то итоговый прирост окажется еще выше.

Для быстрых спекулятивных сделок текущий рынок подходит гораздо меньше. Хотя новостройки по-прежнему дорожают по мере строительной готовности, общий спрос заметно остыл. Найти покупателя на переуступку на поздней стадии проекта сегодня куда труднее, чем год или 2 года назад. Сделки, безусловно, идут, но сроки экспозиции ощутимо выросли, к тому же частному инвестору приходится напрямую соперничать как с коллегами по рынку, так и с отделом продаж самого застройщика.

Покупка квартиры под сдачу в аренду на этом фоне выглядит вполне разумным решением, убежден эксперт. Дорогая ипотека и постепенное сокращение государственных субсидий выталкивают в арендный сектор все больше потенциальных квартиросъемщиков. При этом качественного предложения в мегаполисах не хватает: предложение образуется преимущественно устаревшим жилым фондом. «Свежая» квартира с хорошим ремонтом возле метро точно найдет своего арендатора. Впрочем, инвестор должен помнить простую вещь: это классическая длинная стратегия, и сроки окупаемости здесь всегда измеряются годами.

При выборе спекулятивной стратегии на первичном рынке инвестор вправе рассчитывать на хорошую доходность. На временном отрезке от котлована до ввода дома в эксплуатацию – а это обычно занимает 2-3 года – квартира в среднем прибавляет в цене от 20% до 30%. Впрочем, это лишь базовый ориентир. На рынке есть примеры, когда ликвидные проекты с привлекательным стартовым ценником дорожали на 40-50%. Профессиональные инвесторы постоянно мониторят новые старты продаж именно ради таких перспективных вариантов.

Что касается сроков окупаемости, то все зависит от локации, цены входа и качественных характеристик самого дома. Для многих объектов горизонт возврата инвестиций сегодня превышает 20 лет: покупка новостройки обходится дорого, а арендные ставки пока не успели догнать цены на квадратные метры. Впрочем, при грамотном выборе площадки цифры выглядят куда привлекательнее. 

В качестве примера он привел новый ЖК на Рязанском проспекте в пешей доступности от метро. Аренда хорошей однокомнатной квартиры площадью 32 кв. м здесь приносит около 90 тыс. руб. в месяц. При минимальной цене покупки такого помещения в 15,3 млн руб. доходность без сопутствующих расходов составляет около 7% годовых, а срок окупаемости укладывается примерно в 14 лет.

В ближайшие 2 года этот расклад, надо признать, продолжит меняться в пользу владельцев недвижимости, говорит Ярослав Гутнов. На фоне ужесточения условий программы «Семейная ипотека» и долгого периода дорогих кредитов интерес к аренде квартир будет устойчиво высоким. Растущий спрос подтянет за собой и арендные ставки, поэтому доходность качественного жилья пойдет вверх, а расчетные сроки окупаемости заметно сократятся.

Для обычного частного инвестора жилая недвижимость остается самым понятным и безопасным выбором. Дело в том, что каждый из нас ежедневно выступает потребителем жилья. Даже без специальных знаний человек способен адекватно оценить привлекательность конкретной квартиры. Мы интуитивно понимаем, какие районы считаются престижными, где лучше развита инфраструктура, а откуда удобнее добираться на транспорте. Частный инвестор смотрит на объект собственными глазами и за счет этого гораздо глубже чувствует запросы будущих покупателей или арендаторов.

С коммерческими помещениями ситуация, надо признать, выглядит куда сложнее. Мир нежилой недвижимости невероятно разнообразен, и оценить ликвидность квадратных метров здесь без профильного опыта практически невозможно. У каждого бизнеса есть масса жестких технических требований: например, продуктовому супермаркету необходимы определенная электрическая мощность, санитарные зоны и удобная площадка для разгрузки большегрузов. Таких специфических нюансов в коммерческом сегменте сотни, и человек без практического опыта в конкретной отрасли о них не догадывается, заключил эксперт.