«Покупать сегодня любую квартиру просто потому, что "недвижимость всегда растет", я бы не стал»

Покупка квартиры под аренду может быть разумным вложением для человека, который не занимается инвестициями профессионально. Но я бы не покупал ее только из убеждения, что недвижимость всегда дорожает. Нужно понимать, сколько денег уйдет на покупку и подготовку квартиры, за сколько ее получится сдать и что останется после расходов. И быть готовым к тому, что при необходимости быстро вернуть вложенные деньги не получится, рассказал Стройки.ру директор по маркетингу Baden Development Александр Никулин.

«Я бы осторожнее относился и к ожиданию, что аренду можно повышать каждый год. По данным Циана, в сентябре 2026 года однокомнатные квартиры в крупных городах России сдавались в среднем на 2,2% дешевле, чем годом ранее, двухкомнатные — на 5,7%. Если расчёт сходится только при постоянном росте арендной платы, для меня это повод ещё раз подумать о покупке», — подчеркнул эксперт. 

Он привел пример: допустим, квартира обошлась в 10 млн рублей вместе с ремонтом, мебелью и расходами на сделку. Купили без ипотеки, сдаём за 60 тыс. рублей в месяц. За полный год получим 720 тыс. рублей, то есть 7,2% от вложенной суммы. Но это ещё не заработок собственника.

Предположим, между арендаторами квартира месяц простояла пустой, продолжает эксперт. Годовой доход сократился до 660 тыс. рублей. Если собственник работает как самозанятый и сдаёт жильё физическому лицу, налог по ставке 4% составит 26,4 тыс. рублей без учёта налогового вычета. Ещё 80 тыс. заложим на содержание квартиры, налог на имущество, мелкий ремонт и будущую замену мебели и техники.

Остаётся 553,6 тыс. рублей в год, или примерно 5,5% от вложений. Делим 10 млн на эту сумму и получаем около 18 лет простой окупаемости за счет аренды. При чистой доходности 5% получится 20 лет, при 6% — около 17. Здесь мы считаем, что годовой доход не меняется, не учитываем инфляцию и деньги от будущей продажи. Квартира все это время остается у владельца.

При этом 5–6% после расходов даст далеко не любой объект, обратил внимание Александр Никулин. Для сравнения: в январе 2026 года Циан оценивал среднюю доходность однокомнатных квартир на вторичном рынке в 6,1% годовых. Расчет предполагал покупку без ипотеки и сдачу весь год, причём расходы на ремонт, налоги и часть коммунальных платежей ещё не вычитались.

Будущее подорожание он считает отдельно. Оно может заметно увеличить доход от покупки, но заранее считать эти деньги заработанными нельзя. Продать квартиру через несколько лет удастся по той цене, которую предложит рынок. Если деньги понадобятся срочно, возможно, придется уступить покупателю.

Для первой покупки под аренду эксперт рекомендует рассматривать небольшую готовую квартиру рядом с рабочими местами, вузами или удобным транспортом. В таком районе проще разобраться со спросом: посмотреть похожие предложения, сравнить состояние квартир. Со строящимся жильем расчет сложнее. До получения ключей, окончания ремонта и заселения арендатора пройдёт время. Деньги уже будут вложены, а арендного дохода ещё не будет.

У коммерческого помещения свои вопросы. Если это площадь под магазин, нужно смотреть, кто ходит мимо, что находится рядом и кому еще можно будет ее сдать. Наличие арендатора на момент покупки само по себе не снимает рисков. Нужно внимательно прочитать договор: когда он заканчивается, как пересматривается плата, кто делает ремонт и на каких условиях арендатор вправе уйти. Несколько месяцев простоя могут съесть значительную часть ожидаемого дохода.

«Сервисные апартаменты и курортная недвижимость под управлением оператора тоже требуют другого расчета. Выплаты владельцу зависят от работы гостиницы: сколько гостей приезжает, по какой цене продаются номера, сколько стоит их обслуживание. По оценке NF Group, которую РБК приводил в сентябре 2026 года в материале о курортной недвижимости Юга, операционная доходность сервисных апартаментов составляет 5–12%. Но этот диапазон ещё ничего не говорит о том, сколько получит покупатель определённого номера.

Когда в предложении указаны 8–12% годовых, мой первый вопрос: как их посчитали? От полной суммы вложений или только от цены апартамента? Вычли ли вознаграждение оператора, эксплуатационные расходы, налоги собственника и резерв на обновление номера? Я бы попросил показать фактические выплаты владельцам на действующих объектах. Причём за полный год: по удачному летнему сезону нельзя судить о годовом результате курорта. А если доход гарантируют, нужно прочитать, кто взял на себя это обязательство и на каких условиях», — заключил эксперт.