Наталия Брайловская, «АрхПро»: «Рынок реагирует на анонс метро не так, как на его открытие»
Вчера, 18:36
- Интервью
В этом главная ловушка и для частных покупателей, и для инвесторов, рассказала эксперт.
9 сентября мэр Москвы Сергей Собянин объявил о планах построить 35 новых станций метро к 2035 году, 12 из них — в ближайшем Подмосковье: Красногорске, Химках, Мытищах, Балашихе, Одинцово и двух направлениях Ленинского округа. Как только появляется такое официальное заявление, цены начинают двигаться сразу, еще до начала строительства, рассказала Стройки.ру архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро» Наталия Брайловская.
По ее словам, девелоперы закладывают будущую транспортную доступность в прайс-лист на этапе котлована, продавцы на вторичке подтягиваются следом. Но здесь важно различать два разных по природе процесса:
- Первая волна роста — спекулятивная, она идет уже сейчас и обычно дает 5–10%. Она так же легко откатится назад, если сроки сдвинутся, а старт работ в данном случае обозначен только «после 2030 года» — горизонт длинный, и риск переноса высок: по моей практике сопровождения девелоперских проектов, задержка инфраструктурных строек на 2–3 года — это норма, а не исключение.
- Вторая волна — фундаментальная, она формируется ближе к вводу станции в эксплуатацию и опирается уже не на ожидания, а на реальное изменение транспортной доступности. Именно она дает устойчивые 15–30%, о которых говорят аналитики рынка, и именно она неравномерна: сильнее всего вырастут локации, где метро сокращает время в пути до Москвы в разы, а не на 10–15 минут. Поэтому Мытищи и Химки выигрывают у менее удачных по транспортной геометрии направлений — там выигрыш во времени максимален.
Отдельно нужно сказать про аренду, обратила внимание Наталия Брайловская: она реагирует быстрее и резче, чем цены на покупку, потому что арендатору не нужно закладывать риск переноса сроков стройки — ему важна ситуация здесь и сейчас, как только станция реально открывается. Рост арендных ставок в локациях у новых станций вполне может доходить до 30%, тогда как цены продажи будут расти более плавно и с оговорками на срок.
Для покупателя, который берет жилье для себя, это значит: покупка «под метро» на стадии анонса — это ставка на срок реализации государственного инфраструктурного проекта, а не на саму недвижимость. Разумнее ориентироваться не на факт анонса, а на появление утвержденной проектной документации и конкретных сроков ввода конкретной станции, считает эксперт.
Для девелоперов, заходящих в локацию сейчас, — это, наоборот, шанс договориться о цене земли по докризисному уровню, пока участки еще не переоценены рынком. Но входить нужно с пересчетом финмодели на пессимистичный сценарий по срокам метро, а не на озвученные чиновниками даты: я в своей практике due diligence всегда закладываю в проект вариант, при котором обещанная инфраструктура откладывается или частично меняется в процессе.
И последнее: премия за жилье в шаговой доступности от самой станции обычно кратно выше премии за «район, где будет метро» в целом. Рынок в итоге вознаграждает не факт появления метро как такового, а конкретную, измеримую экономию времени для конкретного дома — и это стоит учитывать при выборе объекта уже сейчас, а не постфактум.
В точку!
%__TEXT__%