«В сегодняшней Москве рыночная ипотека — это переплата примерно в 2,5 раза к аренде ежемесячно»

Вопрос «арендовать или покупать» кажется простым, но на самом деле это финансовая задача с несколькими переменными и в нынешней Москве ответ на неё контринтуитивный, рассказал Стройки.ру генеральный директор D1capital Данила Ладнюк*. 

Что говорят цифры?

Ежемесячный платёж по ипотеке на однокомнатную квартиру в Москве при ставке 19–20% составляет до 150 тысяч рублей. Средняя аренда такой же квартиры около 59 000 рублей в месяц. Разница составляет в таком случае 2,5 раза.

То есть человек, который берёт рыночную ипотеку сегодня, переплачивает 90 тысяч рублей в месяц сверх того, что платил бы арендатор. За год это больше миллиона рублей, а это деньги, которые могут работать в другом месте.

Как считать правильно?

Есть простая формула принятия решения, которую я использую в работе с клиентами.

Считаем «стоимость владения» против «стоимости аренды». К ипотечному платежу обязательно добавляем: налог на имущество, страховку (обязательную и добровольную), коммунальные платежи, которые арендатор часто не платит напрямую, и ремонт в среднем 1–2% от стоимости квартиры в год. Для московской квартиры за 15 млн рублей это ещё 150–300 тысяч рублей ежегодно.

Теперь смотрим на разницу между ипотечным платежом и арендой. В нашем примере это 91 000 рублей в месяц. Если эти деньги размещать в облигации или на депозит под текущие ставки, за 10 лет с учётом реинвестирования получается сопоставимая с первоначальным взносом сумма. Это и есть «альтернативная стоимость» решения купить прямо сейчас.

Когда аренда выгоднее?

В нашей практике в D1 Capital мы часто работаем с клиентами, которые приходят с вопросом «стоит ли покупать квартиру для себя». Показательный кейс: клиент рассматривал квартиру за 18 млн рублей с первоначальным взносом 5 млн и ипотечным платежом около 250 000 в месяц, при этом аналогичная аренда в том же районе стоила 95 000. Разницу в 155 000 рублей мы разместили в диверсифицированный портфель облигаций и недвижимости с торгов по банкротству. Через 2 года портфель прирос на сумму, сопоставимую с первоначальным взносом без заморозки капитала в одном активе.

Аренда выгоднее в трёх ситуациях:

• горизонт проживания менее 5–7 лет,
• нет стабильного дохода для комфортного обслуживания ипотеки,
• есть альтернативное применение капитала с доходностью выше ставки по ипотеке.

Когда покупка оправдана?

Второй кейс из нашей практики: семья с двумя детьми, имеющая право на семейную ипотеку под 6%. При той же квартире за 15 млн рублей платёж составляет около 65–70 000 рублей в месяц, то уже сопоставимо с арендой. Здесь покупка обоснована: фиксируется стоимость жилья, исчезает арендный риск, и через 25–30 лет квартира остаётся в собственности.

Покупать выгодно, когда:

• есть доступ к льготной ипотеке,
• первоначальный взнос закрывает 40–50% стоимости квартиры и снижает платёж до уровня аренды,
• горизонт проживания от 7 лет и более, нет более доходного применения капитала.

Итог

В сегодняшней Москве рыночная ипотека — это переплата примерно в 2,5 раза к аренде ежемесячно. Эта переплата оправдана, если у вас льготная ставка, длинный горизонт и нет альтернативы для капитала. Во всех остальных случаях математика сегодня на стороне аренды.

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.