«Субсидированная ипотека – это инструмент управления скоростью продаж, а не подарок»

В Москве увеличилось предложение субсидируемых ипотечных программ от застройщика. О причинах и рисках таких программ Стройки.ру рассказал советник собственников бизнеса Никита Малов, которые разбирает подобные предложения как сделку, где у каждой стороны свой расчёт.*

С чем связан рост таких предложений

Причина простая и лежит в кассе застройщика, отметил эксперт. При дорогих деньгах покупатель со ставкой рынка не проходит по платежу, спрос проседает, а стройка идёт по графику и требует финансирования. Застройщику нужен темп продаж, потому что от наполнения эскроу зависит ставка по его собственному проектному кредиту. Чем больше денег на счетах покупателей, тем дешевле банк кредитует стройку.

Отсюда и логика: застройщику выгоднее отдать часть маржи банку за снижение ставки покупателю, чем стоять с непроданными квартирами и дорогим проектным финансированием. Субсидированная ипотека – это инструмент управления скоростью продаж, а не подарок.

Как это устроено изнутри

Банк не работает себе в убыток, обратил внимание эксперт. Пониженная ставка для покупателя компенсируется единовременной комиссией, которую платит застройщик. Размер комиссии зависит от глубины снижения ставки и срока, на который оно действует.

Дальше  эта комиссия попадает в цену квартиры. Покупатель платит ее сам, просто не платежом в банк, а телом кредита. Поэтому вопрос «насколько дорожает квартира» имеет ответ: примерно на величину комиссии, а она тем больше, чем ниже обещанная ставка.

По рынку разброс широкий, и точную цифру честно назвать нельзя без конкретного предложения. Правильный способ узнать её есть, и он занимает один звонок: спросите цену той же квартиры при оплате полностью своими деньгами или по обычной ипотеке. Разница между двумя ценами и есть стоимость субсидии.

Про нулевую ставку

Предложения с околонулевой ставкой на рынке появляются, чаще всего на первые год-два, дальше ставка становится рыночной. Это конструкция, где выгода сосредоточена в начале, а переплата размазана по всему сроку.

Считать ее надо не по платежу первого года, а по полной сумме выплат за весь срок плюс разница в цене квартиры. Ощущение дешевизны создается низким первым платежом, а решение о покупке жильё переживает на десять-двадцать лет вперёд.

«Подводные камни»:

• Первый и самый дорогой – досрочное погашение теряет смысл. Переплата уже сидит в цене квартиры, вы заплатили за нее в момент сделки. Гасить досрочно кредит с низкой ставкой невыгодно, а значит вы лишились обычного способа сэкономить.
• Второй – продажа до конца срока. Квартира куплена дороже рынка, и при перепродаже разницу вернуть не получится. Вторичный рынок оценивает объект по своим ценам, а не по вашей ипотечной истории. Особенно чувствительно в первые годы, когда тело кредита почти не уменьшилось.
• Третий – оценка залога. Если банк оценивает квартиру ниже цены договора, потребуется больший первый взнос. Это всплывает в последний момент и ломает сделку.
• Четвёртый – условия действуют не весь срок. В договоре ставка часто пониженная на ограниченный период. Смотреть надо график платежей после окончания льготного периода, а не рекламный платёж.
• Пятый – субсидия привязывает к застройщику и к конкретному объекту. Выбор сужается до того, что предлагает продавец, и сравнить с рынком становится труднее.

Кому выгодно

Выгода есть, и она реальная в трёх случаях, отметил эксперт.

• Покупатель точно живет в квартире долго, десять лет и больше, и не планирует ни продавать, ни гасить досрочно. Тогда низкий платёж работает все годы, а переплата в цене растворяется в сроке.
• Платеж по рыночной ставке не проходит по доходу, а жильё нужно сейчас. Здесь субсидия решает задачу доступа, и это честная плата за возможность.
• У покупателя есть альтернативное применение деньгам с доходностью выше, чем стоимость субсидии. Предприниматель, у которого оборотные деньги дают больше, осознанно выбирает низкий платёж и оставляет капитал в деле.

Когда лучше пройти мимо

• Когда есть деньги на существенный первый взнос или на всю сумму: вы просто переплатите за инструмент, который вам не нужен.
• Когда квартира покупается на короткий горизонт, под перепродажу или под смену через три-пять лет.
• Когда решение принимается по размеру ежемесячного платежа. Это самая частая ошибка: платёж комфортный, а сделка убыточная.

Как считать за пятнадцать минут

Возьмите два предложения по одной квартире: с субсидией и без неё, советует эксперт. Посчитайте по каждому полную сумму, которую отдадите за весь срок, вместе с ценой квартиры. Сравните два числа. Дальше прикиньте вероятность, что продадите или погасите досрочно, и если она высокая, вычтите из выгоды все, что дает низкая ставка после этого момента.

Такой расчет помещается в таблицу и снимает почти все вопросы. Решение о жилье принимается на десятилетия, и пятнадцать минут арифметики здесь стоят дороже любой консультации.

И последнее, о чем спрашивают чаще всего: можно ли договориться о скидке вместо субсидии. Часто можно, и это стоит попробовать до подписания. Застройщик считает свою выгоду в скорости продажи, поэтому покупатель с живыми деньгами и готовностью выйти на сделку быстро получает предмет для торга.

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора.