«В 2026 году аренда квартиры в Москве чаще оказывается выгоднее покупки»

Вопрос «покупать или снимать» в Москве в 2026 году больше не имеет однозначного ответа, заявила Стройки.ру председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.

По данным «Домклик», которые привела эксперт, средняя аренда однокомнатной квартиры в столице составляет 60,2 тыс. рублей в месяц, а ежемесячный платеж по рыночной ипотеке составляет 69,2 тыс. рублей. На первый взгляд разница небольшая, однако при расчете полной стоимости владения ситуация выглядит иначе. Важно учитывать первоначальный взнос, страхование, коммунальные платежи, альтернативную доходность капитала и срок, на который приобретается жилье. Эксперт рассматривает три ситуации на конкретных цифрах.

Рыночная ипотека в Москве  

Средняя рыночная ставка по ипотеке на конец августа 2026 года составляет 18,7%, а в некоторых банках достигает 19–20%. Рассмотрим однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м в ЖК «Зиларт» стоимостью 26,45 млн рублей.

При сроке 30 лет и первоначальном взносе 20% сумма кредита составит 21,16 млн рублей. Ежемесячный платеж будет около 301,6 тыс. рублей. Переплата за весь срок составит 413%. При сроке 20 лет ежемесячный платеж будет около 310 тыс. рублей, а переплата составит 252%.

Аренда аналогичной квартиры в этом ЖК сегодня составляет 95–100 тыс. рублей в месяц. Отдельно придется учитывать страхование в размере 0,5–1% от суммы кредита ежегодно и коммунальные платежи.

В результате ежемесячные расходы при покупке в ипотеку примерно в 3,25 раза выше стоимости аренды. Рыночная ипотека в Москве сегодня выглядит экономически невыгодной. Ежемесячный платеж примерно втрое выше арендной платы, а переплата за 20–30 лет может составлять от 2,5 до 4 стоимостей самой квартиры.

Семейная ипотека в Москве на примере Тушино

Рассмотрим однокомнатную квартиру с отделкой площадью 25 кв. м за 15 млн рублей в Тушино. При сроке 20 лет, первоначальном взносе 20% и ставке 6% сумма кредита составит 12 млн рублей. Ежемесячный платеж будет около 85 971 рубля. Переплата за весь срок составит 71,94%.

Аренда аналогичной квартиры в домах, построенных после 2020 года, в этом районе составляет 70–75 тыс. рублей в месяц. При этом площадь предлагаемых в аренду квартир начинается примерно от 38 кв. м, поэтому за сопоставимые деньги арендатор может получить больше пространства.

Платеж по семейной ипотеке уже сопоставим с арендой. Разница составляет 10–15 тыс. рублей в месяц. Если добавить коммунальные платежи и страхование, разрыв становится еще меньше. При длительном проживании покупка дает собственнику актив и позволяет не зависеть от возможного роста арендных ставок.

Льготная ипотека под 2% на Дальнем Востоке и новых территориях

Совершенно другая ситуация складывается при льготной ипотеке под 2% годовых, которая действует на Дальнем Востоке и новых территориях до конца 2030 года.

При стоимости квартиры 6,8 млн рублей первоначальный взнос составит 1,36 млн рублей, сумма кредита будет 5,44 млн рублей. При сроке 20 лет ежемесячный платеж составит около 22 177 рублей. Аренда аналогичной квартиры сегодня обходится примерно в 30–35 тыс. рублей в месяц. В этом случае ипотечный платеж на 30–40% ниже арендной ставки. Для инвестора такая разница создает возможность покрывать платеж за счет арендного дохода и сохранять положительный денежный поток.

Если стоимость объекта растет, доходность может увеличиваться за счет роста капитала. Например, на Дальнем Востоке квадратный метр в новостройках Хабаровска за последние четыре года подорожал более чем вдвое.

Как считать перед покупкой

В первую очередь стоит сравнить ежемесячные расходы. По рыночной ипотеке ситуация остается не в пользу покупки. В Москве аренда дешевле примерно на 13–14%. При льготной ипотеке разрыв существенно меньше.

Также важно учитывать первоначальный взнос и доход, который можно было бы получить от этих денег. В Москве средняя доля первоначального взноса для квартир площадью до 40 кв. м превышает 60% от стоимости. Если квартира стоит 12 млн рублей, первоначальный взнос может составить около 7,2 млн рублей.

Если разместить такую сумму на депозите под 14–16% годовых, ежемесячный доход составит примерно 84–96 тыс. рублей. Это сопоставимо со стоимостью аренды.

Учитывать стоит и срок владения. При высокой ипотечной ставке большая часть расходов в первые годы приходится на проценты. Чем дольше срок кредита и выше ставка, тем значительнее переплата. Аренда при этом не формирует собственный капитал, зато позволяет сохранить мобильность и не брать на себя долгосрочные обязательства.

Когда выгоднее арендовать

• Аренда становится более рациональным выбором, если нет достаточных накоплений для первоначального взноса. Она позволяет жить в Москве без крупного кредита и залоговых обязательств. Аренда также подходит тем, кто планирует находиться в городе менее 5–7 лет. При коротком сроке проживания расходы на покупку, оформление и последующую продажу квартиры могут сделать сделку менее выгодной.
• Еще один аргумент в пользу аренды это желание сохранить финансовую гибкость. Квартиру можно сменить при переезде, изменении дохода или семейных обстоятельств.
• Аренда также может быть разумнее, если покупатель не ожидает заметного роста стоимости недвижимости. В таком случае приобретение не дает дополнительного прироста капитала, который мог бы компенсировать расходы на ипотеку.

Когда покупка имеет смысл

• Покупка становится более оправданной при наличии крупного первоначального взноса. В Москве взнос в размере 40–60% позволяет заметно снизить ежемесячный платеж и уменьшить переплату по кредиту.
• Важен и срок проживания. Если человек планирует жить в квартире 7–10 лет и дольше, расходы на покупку распределяются на более длительный период, а квартира остается в собственности.
• Еще один фактор – это ожидания относительно рынка. Если стоимость недвижимости будет расти быстрее инфляции, покупка позволяет сохранить капитал в реальном активе.
• Наконец, высокая ставка не обязательно останется неизменной на весь срок кредита. При снижении ставок заемщик может рассмотреть рефинансирование и уменьшить размер платежа.

Таким образом, в 2026 году аренда в Москве чаще оказывается выгоднее с точки зрения текущих расходов и финансовой свободы. Покупка становится более привлекательной при наличии большого первоначального взноса, длительном сроке проживания и возможности воспользоваться льготной программой.

Если собственных средств для покупки квартиры в Москве недостаточно, рыночная ипотека сегодня может оказаться слишком дорогой. Платеж около 300 тыс. рублей в месяц при переплате в несколько стоимостей квартиры существенно ограничивает возможности для других расходов и инвестиций.

Семейная ипотека выглядит более сбалансированным вариантом. При ставке 6% платеж уже сопоставим с арендой, а после погашения кредита квартира остается активом собственника.

Льготная ипотека под 2% на Дальнем Востоке и новых территориях имеет другую экономику. При грамотном выборе объекта платеж может быть ниже арендной ставки, а разница между арендным доходом и ипотечным платежом создает положительный денежный поток. При дальнейшем росте стоимости недвижимости собственник получает дополнительный потенциал доходности.