«Стоимость квартиры при субсидированной ипотеке часто оказывается выше, чем при покупке за наличные»

Активность застройщиков в предложении собственных программ субсидирования обусловлена необходимостью поддержания спроса на фоне изменения условий государственных льготных программ. Субсидирование позволяет застройщику «сгладить» для покупателя эффект от высоких рыночных ставок, делая ежемесячный платеж более комфортным. Это инструмент стимулирования продаж в условиях, когда покупательная способность населения ограничена, а стоимость недвижимости остается высокой, рассказал Стройки.ру руководитель группы «Юристы Бударагин А.А. и партнеры» Александр Бударагин. 

Он напомнил, что под субсидируемой ипотекой обычно понимается программа, при которой застройщик берет на себя часть расходов по выплате процентов банку.

• Механизм. Застройщик заключает соглашение с банком, по которому он выплачивает банку комиссию (субсидию) за снижение процентной ставки для конкретного заемщика.
• Сроки. Такие программы могут действовать как на весь срок кредита, так и на льготный период (например, на первые годы строительства).
• Важно. Законодательство не содержит прямого запрета на такие схемы, однако они требуют тщательного анализа договора.
• Ценообразование. Стоимость квартиры при выборе субсидированной ипотеки часто оказывается выше, чем при покупке за наличные или по стандартной ипотечной программе.
• Риск. Покупатель может переплатить за объект сумму, которая сопоставима или даже превышает экономию на процентах по кредиту.

«Подводные камни» и риски

• Завышение цены. При сравнении предложений всегда запрашивайте стоимость квартиры «без субсидии» и «с субсидией». Разница в цене — это скрытая стоимость кредита.
• Налоговые последствия. При получении кредита по ставке значительно ниже рыночной может возникнуть доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах. Хотя для договоров, заключенных до 31 декабря 2024 года, предусмотрено освобождение от НДФЛ при наличии права на имущественный вычет, по новым договорам этот вопрос требует уточнения в налоговом органе.
• Оценка недвижимости. Банки требуют оценку объекта для ипотеки. Если цена квартиры искусственно завышена застройщиком, оценочная стоимость может оказаться ниже цены договора, что приведет к необходимости увеличения первоначального взноса.

Кому и когда это выгодно?

Выгодно, если вы планируете жить в квартире долго, не собираетесь продавать ее в ближайшие годы (чтобы «отбить» переплату за счет низкой ставки) и ваш бюджет жестко ограничен ежемесячным платежом.

Не стоит применять этот инструмент, если вы рассматриваете покупку как инвестицию (перепродажу в ближайшем будущем) или если разница в стоимости квартиры при субсидированной ставке и стандартной слишком велика. В таких случаях выгоднее взять стандартный кредит и досрочно его погашать, не переплачивая за «тело» кредита, заключил юрист.