Екатерина Авдеева, «АСТОРИУС»: «Депозитного цунами» на рынке недвижимости не будет

Аналитики ДОМ.РФ выделяют ключевую аудиторию для перетока депозитов в недвижимость — это обладатели вкладов размером от 1,4 до 10 млн рублей. Таких счетов 3,2%, но на них приходится 36,9% всех средств. Их владельцы (1,5–2 млн человек) способны направить деньги на жилье или первый взнос, рассказала Стройки.ру председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.

Депозиты до 1,4 млн рублей (95% счетов, 24% средств) не рассчитаны на покупки, это подушка безопасности. Крупные вклады свыше 10 млн рублей (0,2% счетов, 30% средств) принадлежат тем, у кого жилищный вопрос уже решен, но часть средств может уйти в недвижимость как в инвестицию.

«Доходность депозитов упала с 22,28% (пик 25% в декабре 2024) до 13,06% (апрель 2026). Ключевая ставка 14,5% продолжит снижение: в 2026 году ожидается 14,0–14,5%, в 2027-м — 8,0–10,0%. Это создает предпосылки для перетока. Первые признаки тренда: в марте 2026 зафиксирован отток вкладов на сумму 288 млрд руб. (впервые с октября 2022), выросла доля наличных сделок, средства на эскроу за год удвоились до 940 млрд руб. Однако спрос на квартиры падает: в Москве за 4 месяца 2026 — 26,6 тыс. сделок (-33,9% год к году), за I квартал — минус 51,8% к предыдущему. Это отчасти связано с выжиданием дальнейших изменений», — поделилась наблюдениями эксперт. 

Причины, по которым триллионы не перетекают массово в недвижимость:

• сжатие инвестпривлекательности: стартовый дисконт упал с 30% до исторического минимума 15%, арендная доходность — около 6,1%, ниже депозитов;
• поведенческая инерция: люди привыкли к гарантированному доходу и предпочитают короткие вклады;
• принцип лестницы ликвидности: капитал идет сначала на депозиты, потом в биржевые инструменты, затем — в физические активы;
• большая часть средств на счетах — страховой резерв, а не инвестиции.

По оценкам Аналитического центра «АСТОРИУС», переток накоплений в жилье начнет набирать силу, когда доходность депозитов опустится ниже психологической отметки 12%. Сейчас такой уровень достигнут только для накопительных счетов, то есть мы находимся на рубеже. При ставках 10–12% держать крупные суммы на вкладах станет экономически невыгодно, говорит эксперт.

По словам Екатерины Авдеевой, активизация массового инвестора начнется при ставке 10–12%. При снижении ключевой ставки до 12% спрос на рынке недвижимости оживится. К концу 2027 года есть прогнозы ставки около 10%, тогда капитал будет еще интенсивнее перетекать в реальные активы. Но темпы перетока будут умеренными: 1,5–3 трлн рублей в год (2–5% депозитной базы), что поддержит цены, но не вызовет взрывного роста сделок.

«Рынок ждет не «депозитное цунами», а осознанный выбор ограниченного числа вкладчиков, которые чаще начнут рассматривать качественную недвижимость как основу портфеля при падении доходности банковских инструментов», — заключила эксперт.