Рынок новостроек «большой» Москвы: массовый сегмент занимает меньше половины в объеме предложения

По итогам сентября 2026 года доля новостроек массового сегмента в структуре предложения «старой» и Новой Москвы составила 47,13%. Годом ранее этот показатель превышал 50% (52,9%), а в августе держался на уровне 47,4%. Таким образом, впервые даже с учетом масштабной застройки комфорт-класса в Новой Москве массовый сегмент перестал формировать большинство предложения на рынке, подсчитали в bnMAP.pro.

Как отмечает основатель компании Ирина Доброхотова, ключевая причина — активное вымывание наиболее доступных лотов: покупатели быстрее всего раскупают бюджетные квартиры и апартаменты, а объем предложения комфорт-класса в столице продолжает сокращаться.

За год доля массового сегмента упала на 5,77 п.п., тогда как бизнес-класс прибавил 3,16 п.п. (до 43,56%), премиум — 2,22 п.п. (до 6,00%), элит — 0,38 п.п. (до 3,30%). Структура экспозиции заметно сместилась в сторону более дорогих классов.

Цены: массовый сегмент лидирует по годовой динамике

Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте в сентябре достигла 382,3 тыс. рублей (+1,0% за месяц, +15,0% за год). Это максимальный годовой рост среди всех классов. Для сравнения: в бизнес-классе «квадрат» подорожал за год на 13,3% (до 621,9 тыс. рублей), в премиуме — на 8,9% (до 1 155,6 тыс. рублей), в элите — на 10,7% (до 2 711,9 тыс. рублей).

Средняя стоимость лота в масс-сегменте составила 20,9 млн рублей, прибавив 2,5% за месяц и 29,8% за год — также лучший результат среди сегментов. Причина — не только общий рост цен, но и структурный сдвиг: самые дешевые лоты быстрее уходят с рынка, а объем предложения комфорт-класса сокращается.

Средний бюджет покупки в бизнесе вырос до 38,6 млн, в премиуме — до 115,8 млн, в элите — до 381,7 млн рублей. При этом в премиальном сегменте средняя стоимость лота за год даже снизилась на 1,7% — с 117,8 до 115,8 млн рублей.

Предложение: массовый сегмент теряет объемы, премиум — набирает

Общий объем новостроек на экспозиции в сентябре составил 56,8 тыс. лотов (-0,7% за месяц, -0,8% за год). Однако динамика по классам разнонаправлена. В массовом сегменте экспонировалось 26,77 тыс. лотов — на 11,7% меньше, чем годом ранее (30,31 тыс.). Это самое заметное сокращение среди всех классов. В бизнес-классе предложение, напротив, выросло на 6,9% (до 24,75 тыс. лотов), в элите — на 12,2% (до 1,87 тыс.), а в премиуме — на рекордные 57,3% (до 3,41 тыс. лотов). Премиум стал единственным сегментом, где количество лотов увеличилось и за месяц (+4,9%).

Таким образом, премиальный сегмент стал единственным классом, в котором количество лотов на экспозиции выросло за месяц. В годовом выражении предложение увеличилось во всех сегментах, кроме массового.

Снижение доли массового сегмента ниже психологической отметки в 50% отражает фундаментальный сдвиг: рынок новостроек «большой» Москвы становится все более дорогим.