Виды разрешенного использования земель: ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП

Приобретение земельного участка — важное событие, которое открывает возможности для строительства дома, ведения сельского хозяйства или организации загородного отдыха. Однако перед покупкой необходимо разобраться в юридических тонкостях, определяющих, что именно можно делать с землей. Ключевыми понятиями здесь выступают категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Именно от этих характеристик зависит, сможете ли вы построить жилой дом, прописаться в нем, разводить скот или выращивать овощи.

В этой статье подробно рассмотрим основные виды разрешенного использования: ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Разберем, что означает каждый статус, какие права и обязанности возникают у собственников, чем отличаются эти форматы и какой вариант выбрать в зависимости от ваших целей.

Категория земель – что это

Категория земель — это базовая характеристика участка, которая определяет его общее назначение в соответствии с Земельным кодексом РФ. Проще говоря, категория отвечает на вопрос: для каких глобальных целей предназначена эта территория — для жизни людей, для сельского хозяйства, для промышленности или для сохранения природы.

Все земли в России разделены на семь категорий:

• Земли населённых пунктов — территории в границах городов, посёлков и деревень. Предназначены для застройки, проживания людей и развития инфраструктуры.
• Земли сельскохозяйственного назначения — территории за пределами населённых пунктов, используемые для растениеводства, животноводства и связанных с ними задач.
• Земли промышленности и иного специального назначения — для заводов, фабрик, дорог, линий электропередачи, оборонных объектов и т.п.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов — заповедники, национальные парки, памятники природы и культуры.
• Земли лесного фонда — территории, покрытые лесом, и предназначенные для ведения лесного хозяйства.
• Земли водного фонда — занятые водоёмами, болотами, гидротехническими сооружениями.
• Земли запаса — резервные территории, не вовлечённые в хозяйственный оборот.

Важно понимать: категория земель определяет общие рамки возможного использования, но не дает детальной информации о том, что конкретно разрешено на отдельном участке. Для этого необходимо смотреть на вид разрешенного использования (ВРИ) — более детальную характеристику.

Что такое ВРИ

Вид разрешенного использования, или ВРИ — это характеристика земельного участка, которая определяет, какую деятельность на нем можно вести, какие объекты строить и как использовать территорию. Если категория земель — это общее деление, то ВРИ — конкретное разрешение, детализирующее функциональное назначение участка.

ВРИ это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка и размещенных на нем объектов. Простыми словами, вид разрешенного использования — это перечень действий, которые собственнику разрешено совершать на своей земле: строить дом, сажать овощи, разводить скот, открывать магазин и так далее.

Каждый участок может иметь три вида разрешенного использования: основной, вспомогательный и условно разрешенный. Основные виды разрешенного использования — это способы использования земли, которые собственник может реализовать без получения дополнительных разрешений. Условно разрешённые виды требуют согласования через публичные слушания. Вспомогательные виды допустимы только как дополнительные к основным.

ВРИ в строительстве играет ключевую роль — именно от этой характеристики зависит, разрешат ли возвести жилой дом или капитальную постройку. Например, ВРИ для дачного строительства — что это значит? Это вид разрешенного использования, позволяющий размещать дачные дома и хозяйственные сооружения. Для дачного строительства вид разрешенного использования может быть указан как «ведение садоводства» или «дачное строительство». Узнать ВРИ можно из выписки ЕГРН, кадастрового паспорта или на публичной кадастровой карте.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Индивидуальное жилищное строительство или ИЖС — это вид разрешённого использования земельного участка, который предназначен для возведения индивидуального жилого дома. А именно: отдельно стоящего жилого дома высотой до трёх этажей (не выше 12 метров). ИЖС это расшифровка земельный участок для индивидуального жилищного строительства, который всегда находится в границах населенного пункта.

Участки с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) — самый востребованный формат земельных владений. На участках ИЖС можно возводить свой дом до трёх этажей, различные хозяйственные строения: гаражи, бани, сараи, теплицы. Такая земля предоставляет максимальные возможности для постоянного проживания: в доме на участке ИЖС можно официально зарегистрироваться (прописаться), получить почтовый адрес, подключить все необходимые коммуникации: электричество, воду, газ, интернет.

Таким образом, участок ИЖС — что это значит для владельца? Это возможность построить капитальный жилой дом для круглогодичного проживания в населенном пункте с развитой инфраструктурой.  

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — что это?  

СНТ — это те самые дачи и сады, которые были широко распространены в советской России.  Статус земли садоводство — что это значит? Такой ВРИ позволяет выращивать плодовые и ягодные культуры, виноград и иные многолетние культуры. На землях с таким ВРИ предполагается сельскохозяйственное использование с возможностью возведения хозяйственных построек.

Садовое некоммерческое товарищество функционирует на основании Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Этот законодательный акт регулирует деятельность садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, устанавливает права и обязанности членов товарищества, порядок управления и финансирования.

Участки которые находятся в СНТ, предназначены для выращивания садовых культур, овощей, фруктов. На садовых участках разрешено строительство садовых домов, которые могут быть признаны жилыми при соблюдении определённых условий. Садовые дома предназначены для сезонного проживания, но при соответствии определённым требованиям могут быть переведены в статус жилых.

В таких поселках должно быть организовано садоводческое некоммерческое товарищество — это некоммерческая организация, созданная гражданами для совместного ведения садоводства, огородничества и решения вопросов общего пользования: содержания дорог, вывоза мусора, охраны территории, подключения к коммуникациям. Члены товарищества уплачивают членские и целевые взносы, которые идут на содержание имущества общего пользования и текущие расходы.

СНТ и ИЖС — в чем разница?

Чем отличается СНТ от ИЖС — это один из самых частых вопросов при выборе участка. Основные различия касаются инфраструктуры, стоимости, правового статуса и возможностей использования земли.

Категория земель и правовой статус

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешенного использования, который чаще всего присваивается участкам в категории земель населенных пунктов. Такие территории находятся в границах городов, поселков и деревень. Это означает, что участок ИЖС — часть муниципального образования, а значит, подчиняется его правилам застройки, получает защиту и обслуживание со стороны местных властей.
• СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — это форма объединения граждан, а не вид разрешенного использования в чистом виде. Участки в СНТ чаще всего относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, хотя могут находиться и в границах населённых пунктов. Правовой статус участка в СНТ определяется уставом товарищества и федеральным законом № 217-ФЗ.

Инфраструктура и коммуникации

• ИЖС. Поскольку участки ИЖС находятся в границах населенных пунктов, инфраструктура здесь обычно муниципальная: дороги, электричество, газ, водопровод, интернет — все это обеспечивается за счёт бюджета и ресурсоснабжающих организаций. Собственник не обязан участвовать в создании коммуникаций — он подключается к уже существующим сетям по стандартным тарифам.
• СНТ. Инфраструктура в садоводческих товариществах создается и содержится за счёт взносов членов. Дороги, электросети, водопровод, ограждения, вывоз мусора — всё это общее имущество товарищества. Если сети изношены или их нет, собственники сообща решают, как собирать деньги на ремонт или прокладку. Подключение к центральным сетям может быть сложнее и дороже, чем в ИЖС.

Прописка и регистрация

• ИЖС. На участке ИЖС можно построить капитальный жилой дом, зарегистрировать его в Росреестре и оформить постоянную прописку без каких-либо дополнительных условий. Это одно из главных преимуществ ИЖС: дом изначально предназначен для постоянного проживания.
• СНТ. С 2019 года, после вступления в силу закона № 217-ФЗ, на участках СНТ разрешено строить не только садовые дома для сезонного проживания, но и полноценные жилые дома. Прописаться в таком доме можно, но только если он признан жилым и соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При этом садовый дом — строение для сезонного использования — не дает права на прописку.

Стоимость участка и налоги

• ИЖС. Участки ИЖС, как правило, дороже аналогичных по площади участков в СНТ. Это объясняется престижностью, наличием инфраструктуры и возможностью прописки без ограничений. Налог на землю рассчитывается по кадастровой стоимости, которая также обычно выше. Никаких дополнительных взносов собственник не платит — только налоги и платежи за коммунальные услуги.
• СНТ. Участки в СНТ дешевле, что делает их привлекательными для покупателей с ограниченным бюджетом. Однако помимо земельного налога собственник обязан уплачивать членские и целевые взносы, установленные общим собранием товарищества. Эти взносы идут на содержание общего имущества, зарплату правления, оплату электроэнергии для общих нужд и другие расходы. Неуплата взносов может привести к взысканию через суд.

Строительство и использование земли

• ИЖС. На участке ИЖС разрешено строить отдельно стоящий жилой дом высотой не более трёх этажей (или 20 метров), а также гаражи, бани, сараи и другие хозяйственные постройки. Можно выращивать овощи, фрукты, ягоды и цветы. Однако разведение сельскохозяйственных животных — кур, коров, свиней — не предусмотрено. Для этого нужен другой вид разрешённого использования, например ЛПХ.
• СНТ. На участке СНТ можно строить садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки. Разведение животных разрешено, если это предусмотрено уставом товарищества и не нарушает права соседей. Основное назначение земли — садоводство и огородничество, поэтому выращивание культур здесь приветствуется и поощряется.

Управление и взаимодействие с властями

• ИЖС. Собственник участка ИЖС взаимодействует напрямую с муниципалитетом: получает разрешения на строительство, согласовывает отступы от границ, решает вопросы подключения к сетям. Он не обязан вступать в какие-либо объединения и платить взносы. Все вопросы решаются через местные органы власти.
• СНТ. Управление осуществляется правлением товарищества и общим собранием членов. Правление заключает договоры с поставщиками электроэнергии и воды, организует вывоз мусора, следит за состоянием дорог. Собственник обязан участвовать в жизни товарищества и подчиняться решениям общего собрания. Это коллективная форма управления, которая имеет свои плюсы (совместное решение проблем) и минусы (зависимость от соседей и правления).

Сравнительная таблица: чем отличается ИЖС от СНТ 

Земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Еще один вид разрешенного использования — ЛПХ. Это участки для ведения личного подсобного хозяйства, которые могут относиться как к землям населенных пунктов, так и к землям сельскохозяйственного назначения. Что такое личное подсобное хозяйство — это форма землепользования, предназначенная для производства сельскохозяйственной продукции для собственных нужд без цели извлечения прибыли.

Если такой участок расположен в границах населённого пункта (приусадебный земельный участок), на нем разрешено строительство жилого дома, гаража, хозяйственных построек, а также выращивание сельскохозяйственных культур и разведение скота. Если же участок находится за пределами населенного пункта (полевой земельный участок), строительство жилого дома запрещено — можно возводить только хозяйственные сооружения для ведения сельского хозяйства.

Возникает закономерный вопрос: ЛПХ и ИЖС — в чем разница? Оба формата позволяют строить жилые дома, но ЛПХ дополнительно дает право на ведение сельскохозяйственной деятельности в более широком объеме. Здесь можно разводить скот, птицу, выращивать овощи и фрукты в промышленных для личного потребления масштабах, тогда как ИЖС ориентировано прежде всего на жилищное строительство. Для тех, кто планирует совмещать проживание в собственном доме с ведением сельского хозяйства, ЛПХ представляет собой привлекательный вариант.  

Дачное некоммерческое партнерство/товарищество (ДНП/ДНТ)

ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство, ДНТ — дачное некоммерческое товарищество. Это формы объединения граждан для ведения дачного хозяйства, которые были широко распространены до 2019 года. Главная их особенность заключалась в том, что участки предоставлялись в первую очередь для отдыха и дачного строительства, а не для ведения товарного сельского хозяйства.

Земли под ДНП/ДНТ обычно относились к категории земель сельскохозяйственного назначения, но могли находиться и в границах населенных пунктов. Вид разрешенного использования в таких случаях формулировался как «для дачного строительства». Это позволяло возводить на участке дачный дом — капитальное строение, предназначенное как для сезонного, так и для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки.

Ключевое отличие ДНП/ДНТ от СНТ заключалось в целевом назначении земли. Если участки СНТ выделялись прежде всего для садоводства и огородничества — выращивания плодовых, ягодных и овощных культур, — то земли ДНП/ДНТ предназначались в первую очередь для отдыха. При этом на дачном участке не нужно было в обязательном порядке заниматься сельскохозяйственной деятельностью.

Инфраструктура в ДНП/ДНТ, как и в СНТ, создавалась и содержалась за счет взносов членов партнерства. Дороги, электросети, водопровод, вывоз мусора — все это было общим имуществом, а решения принимались на общем собрании. Собственники были обязаны уплачивать членские и целевые взносы, даже если не проживали на участке постоянно.

Что касается прописки, то в доме, построенном на землях ДНП/ДНТ, регистрация была возможна, но сопряжена с серьезными сложностями. Для этого дом должен был быть признан жилым, иметь капитальный фундамент и подключение к стационарным инженерным сетям. 

Важно понимать: с 1 января 2019 года Федеральный закон № 217-ФЗ упразднил ДНП и ДНТ как отдельные организационно-правовые формы. Все ранее созданные дачные партнёрства и товарищества обязаны были привести свои уставы в соответствие с новым законом и фактически стали садоводческими товариществами (СНТ) или огородническими товариществами (ОНТ). Дачные участки были переквалифицированы в садовые или огородные.

Однако на практике аббревиатура «ДНП» до сих пор встречается в объявлениях о продаже земли и в старых документах. Это не означает, что участок имеет какой-то особый правовой статус — юридически он подчиняется тем же нормам, что и СНТ. При покупке важно смотреть не на название товарищества, а на категорию земли и вид разрешённого использования, указанные в выписке ЕГРН.

Таким образом, ДНП и ДНТ — это исторические формы дачных объединений, которые сегодня трансформировались в СНТ. Их главной особенностью было целевое назначение земли под дачное строительство и отдых, а не под садоводство. Для современного покупателя это означает, что участок, который в объявлении называется «ДНП», с точки зрения закона является садовым участком, и все правила, ограничения и возможности СНТ распространяются на него в полной мере.

Какой вид разрешенного использования выбрать?

Выбор вида разрешённого использования зависит от целей, которые вы ставите перед приобретением участка.

• Если главное — строительство капитального дома для постоянного проживания с развитой инфраструктурой, оптимальным вариантом будет ИЖС.
• Если приоритет — ведение сельского хозяйства, разведение скота, выращивание овощей и фруктов, стоит рассмотреть ЛПХ. При этом важно, чтобы участок ЛПХ находился в границах населённого пункта, если вы планируете строительство жилого дома.
• Для тех, кто хочет иметь загородный дом для сезонного проживания, выращивать садовые культуры и овощи, подойдёт СНТ. СНТ предлагает более доступную стоимость участков по сравнению с ИЖС, но требует участия в жизни товарищества и уплаты взносов.
• ДНП в настоящее время не создается, но если вы рассматриваете участок со статусом ДНП, стоит уточнить его актуальный ВРИ и возможности использования. СНТ ДНП что это — переходные форматы, которые постепенно приводятся в соответствие с действующим законодательством.

При покупке участка обязательно проверяйте документы: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, свидетельство о собственности. Убедитесь, что ВРИ соответствует вашим планам — строительство дома, ведение хозяйства или дачный отдых.

Важно также учитывать финансовые аспекты: стоимость участка, налоги, расходы на подключение коммуникаций, содержание дорог, вывоз мусора. ИЖС обычно дороже в приобретении и содержании, но предоставляет больше возможностей. СНТ дешевле, но требует участия в товариществе и уплаты взносов.

Подведем итог

Выбор земельного участка — это не просто покупка недвижимости, а определение будущего уклада вашей жизни на годы вперед. Как мы выяснили, ключ к успешной сделке лежит в понимании двух базовых характеристик: категории земель и вида разрешенного использования (ВРИ). Именно они, а не маркетинговые названия поселков, определяют, сможете ли вы построить капитальный дом, прописаться в нем, разводить скот или просто отдыхать на природе.

Главный совет покупателю: никогда не полагайтесь на устные заверения продавца или красочные буклеты. Перед сделкой обязательно закажите выписку из ЕГРН и проверьте фактический ВРИ и категорию земли. Убедитесь, что ваши планы (будь то строительство дома, разведение кур или открытие магазина) соответствуют разрешенному использованию. В случае сомнений проконсультируйтесь с юристом или кадастровым инженером. Ведь правильно выбранный участок с подходящим ВРИ — это фундамент вашего будущего дома и душевного спокойствия.