Екатерина Авдеева: «Снижение доходности депозитов усилило интерес к досрочному погашению ипотеки»

В 2026 году вопрос досрочного погашения ипотеки перестал быть универсальным советом «гасить как можно быстрее». Ключевую роль играет ставка по кредиту, доходность альтернативных инструментов и финансовая устойчивость семьи, рассказала Стройки.ру председатель Совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.  

По ее словам, главным критерием должно быть сравнение ставки по ипотеке с доходностью, которую заемщик может получить от свободных средств. Если ставка по кредиту выше, чем доходность вклада или иного инструмента, досрочное погашение экономически оправдано.

Снижение доходности депозитов в 2026 году усилило интерес заемщиков к досрочному погашению. Объём таких выплат в первом квартале достиг 380 млрд рублей, увеличившись на 20% год к году. 

Пример: остаток ипотечного кредита 4 млн рублей, срок -20 лет, ставка - 16%. Ежемесячный платёж будет составлять 55,65 тыс. рублей. За весь срок заемщик выплатит около 13,3 млн рублей, из которых 9,356 млн составят проценты. Любая дополнительная сумма, внесенная в первые годы, уменьшает тело кредита, на которое начисляются 16% годовых, при этом выгоднее конечно же уменьшать срок кредита. Досрочное погашение в такой конфигурации будет финансово обоснованным решением.

Досрочное погашение не будет целесообразным, если действует льготная ипотека. Если ставка по кредиту составляет 2–6% (Семейная, Сельская, ИТ, Дальневосточная и другие программы), а рыночные ставки по вкладам достигают 11–14%, выгоднее разместить свободные средства на вкладе, а ипотеку оплачивать с начисляемых процентов. Досрочное погашение в этом случае даёт «доходность» всего 6% годовых, тогда как рынок предлагает больше без чрезмерного риска.

Пример: остаток долга по ипотеке 4 млн рублей под 6% годовых, а вклад сейчас можно разместить под 13% годовых. Разместив 500 тыс. рублей на вкладе, за год заёмщик получит около 65 тыс. рублей дохода. Направив ту же сумму на досрочное погашение, он «сэкономит» лишь 30 тыс. рублей процентов. Разница будет 35 тыс. рублей в пользу вклада.

Также не стоит погашать досрочно в случае, если свободные деньги - последние, их разумнее направить в резервный фонд, а не на досрочное погашение. В случае форс-мажора заёмщику придётся занимать под более высокий процент, чем ипотечный. Рекомендуемый размер финансовой подушки составляет не менее трёх-шести месячных расходов.

Наличие более дорогих долгов также должно заставить изменить стратегию. Если помимо ипотеки есть потребительский кредит или кредитная карта со ставкой выше ипотечной, сначала следует закрыть именно эти обязательства.

При частичном досрочном погашении заёмщик выбирает между двумя стратегиями. Сокращение срока экономически выгоднее: кредит закрывается быстрее, а общая переплата снижается существеннее. Уменьшение платежа снижает ежемесячную нагрузку, но общая экономия на процентах будет меньше.

Пример расчёта. Ипотека: 4 млн рублей под 13% годовых, осталось 20 лет. При внесении 500 тыс. рублей на досрочное погашение с сокращением срока кредит закроется на несколько лет раньше, а экономия на процентах составит 3516552 руб. При выборе уменьшения платежа ежемесячный взнос снизится всего примерно  на 6 тыс, срок останется прежним, а экономия будет всего 901273 руб.

Стратегия зависит от целей: если приоритетом является максимальная экономия, то выбирайте сокращение срока, если важнее снизить нагрузку на бюджет, то целесообразно уменьшение платежа.

Если рыночные ставки снизились, рефинансирование может оказаться эффективнее досрочного погашения. Оно целесообразно при разнице ставок не менее 1,5–2 процентных пунктов. 

Таким образом, досрочное погашение не является универсальным решением, это инструмент, эффективность которого зависит от ставки, доходности альтернатив и финансовой устойчивости заёмщика. Перед принятием решения сравните ставку по ипотеке с доходностью вкладов, убедитесь в наличии подушки безопасности и закройте более дорогие долги. При льготной ипотеке спешить с погашением не стоит, так как вклад под 13% годовых выгоднее кредита под 6% и тем более под 2%. Для дорогой рыночной ипотеки досрочное погашение остаётся одним из самых действенных способов сократить переплату. Поэтому рекомендует принимать решения на основе расчётов, а не эмоций.