Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сокращать срок или уменьшать платеж?

Рынок ипотеки в 2026 году заставляет многих заёмщиков искать способы снизить нагрузку. К началу июля средняя ставка по рыночной ипотеке опустилась до 18,7% с более чем 22–23% в начале года. Это результат снижения ключевой ставки, которая на 6 июля 2026 года составляет 14,25%, рассказала Стройки.ру член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Смердова Юннеса.

По ее словам, самый простой способ снизить ежемесячный платёж – это реструктуризация в своём банке через увеличение срока кредита. Это не требует сбора документов для нового банка. Но более выгодный вариант – рефинансирование в другом банке. Можно не только снизить ставку, но и увеличить срок. Средняя ставка на рефинансирование сейчас составляет около 18,3–18,4%. Некоторые банки предлагают программы рефинансирования от 16,3%. Рефинансирование имеет смысл, если разница между старой и новой ставкой составляет не менее 1,5–2 процентных пункта. При кредите в 5–6 млн рублей на 20 лет такой разрыв может снизить платёж на десятки тысяч рублей в месяц. Однако если до окончания срока ипотеки осталось меньше половины, рефинансирование обычно теряет смысл.

Ещё один рабочий инструмент  – увеличение срока кредита. Ипотека на 30 лет даёт более низкий обязательный платёж, чем на 15 или 20 лет. Но переплата растёт, поэтому длинный срок имеет смысл только как временная мера, а затем нужно делать досрочные погашения.

Раньше правило было железным: гаси досрочно, и это выгодно. В 2026 году ситуация изменилась. Выгодно досрочно гасить ипотеку, если ставка превышает доходность вкладов, то есть если ваша ставка выше 15–20%. Тогда это приоритетная задача. Невыгодно, если у вас ипотека под 7–9% по старым или льготным программам, а ставки по вкладам в надёжных банках достигают 13–21%. В такой ситуации класть деньги на депозит выгоднее, чем гасить кредит досрочно.

Что выгоднее при досрочном погашении, сокращать срок или уменьшать платёж? На примере кредита 4 млн под 8% на 15 лет, если внести 200 000 рублей досрочно на втором году, при сокращении срока экономия на процентах составит около 420 000 рублей, при уменьшении платежа всего 90 000. Сокращение срока даёт почти втрое больше выгоды. Уменьшать платёж имеет смысл только если критически важно снизить ежемесячную нагрузку прямо сейчас. Чем раньше вносится досрочный платёж, тем больше экономия, поскольку в первые годы львиная доля платежа уходит на проценты.

Прогнозы по ключевой ставке на 2026 год ухудшились. Аналитики повысили прогноз средней ключевой ставки в 2026 году до 14,5%. На заседании 24 июля, по прогнозам, ставка, скорее всего, останется на уровне 14,25%. К концу года ожидают ставку ближе к 13% при отсутствии новых шоков. В 2027 году прогноз 12,2%, в 2028 году 10%. При таком сценарии рыночная ипотека может опуститься до 16,5–17,5% к концу года, а при более благоприятных условиях до 15%. Однако резкого падения до комфортных 10–12% в этом году не будет, такой уровень возможен не ранее 2028 года. Если ЦБ решит не снижать ставку дальше, текущий уровень 18,7% может оказаться минимумом этого года.

Главный совет: если ипотека под 20% и выше, стоит рассмотреть рефинансирование, пока ставки снижаются. Если под 7–9%, не спешите гасить досрочно, можно положить деньги на вклад под 14–15% и получать доход. Решение по продаже или покупке стоит принимать исходя из личных обстоятельств, а не в ожидании идеальной ставки, заключила эксперт.