Айман Эль-Хашем, «22/11 Девелопмент»: «Рассрочка экономически не равна ипотеке»

В России в этом году планируется принять закон о защите прав покупателей при рассрочке. Предполагается, что он обеспечит гарантии как гражданам, так и застройщикам.

Инициатива по регулированию рассрочки при покупке жилья своевременна, считает сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент» Айман Эль-Хашем. 

По его словам, за последние два года рассрочка из индивидуальной опции стала заметным инструментом продаж на первичном рынке: после завершения массовой льготной ипотеки и на фоне высокой ключевой ставки она частично заменила ипотечный спрос. Для покупателя это возможность зафиксировать квартиру и перенести основной платеж на более поздний срок. Для девелопера — способ поддержать реализацию без прямого снижения прайс-листа.

Рынок уже начал охлаждать наиболее агрессивные схемы. Доля рассрочек, которая в 2024 году и начале 2025 года доходила до 30%, сейчас снизилась примерно до 15%. При этом объем рассрочки до ввода дома, еще не наполненной эскроу, составляет около 1,3 трлн руб. Уровень около 15% считается управляемым для финансовой модели между банками и застройщиками.

Ключевой риск в том, что рассрочка экономически не равна ипотеке. При ипотечной сделке значительная сумма быстро поступает на эскроу-счета, улучшая параметры проектного финансирования. При рассрочке деньги приходят медленнее: если первый платеж составляет 10–20%, эскроу наполняется слабее, а стоимость проектного финансирования дольше остается высокой.

Вторая проблема — прозрачность цен. На рынке разошлись несколько уровней стоимости: цена экспонирования, цена в ДДУ и фактическая экономическая цена сделки. В рассрочку, субсидирование ставки и банковские комиссии часто закладывается дополнительная стоимость. Поэтому покупатель не всегда понимает, сколько он платит за сам объект, а сколько — за финансовую конструкцию.

Важно, чтобы рассрочки попадали в контур оценки долговой нагрузки. Передача данных о таких обязательствах в бюро кредитных историй позволит банкам видеть не только ипотеку и потребительские кредиты, но и будущие платежи по рассрочкам. Это повысит качество кредитного анализа: человек с несколькими рассрочками не должен выглядеть для банка так, будто у него нет сопоставимых обязательств.

Есть и вопрос рыночной статистики. Договор с рассрочкой может учитываться как продажа, хотя значительная часть денег еще не поступила, эскроу не наполнен, а риск расторжения сохраняется. Если затем часть таких договоров расторгается, это не всегда полноценно отражается в публичных рейтингах и аналитике. В результате у банков, покупателей и инвесторов может возникать завышенное представление о реальном спросе и устойчивости проекта. 

Поэтому регулирование должно быть раскрывающим, а не запретительным, убежден эксперт. Покупатель должен видеть полную стоимость квартиры при рассрочке, график платежей, условия расторжения, штрафы, порядок возврата средств, последствия просрочки и разницу между ценой при полной оплате, ипотеке и рассрочке. Для рынка важно раскрывать долю рассрочек, график будущих платежей, фактическое наполнение эскроу и уровень расторжений.

Оптимальная модель — сохранить рассрочку как рабочий инструмент в период дорогой ипотеки, но сделать ее экономику прозрачной для покупателя, банков и регулятора. Тогда она будет поддерживать сделки, не создавая скрытых рисков для финансовой устойчивости проектов.