«Старая» Москва дорожает и пустеет: предложение сократилось, но не в премиум-классе

К началу сентября 2026 года на первичном рынке жилья в пределах МКАД (без учета реновации) экспонировалось 1,93 млн кв. м. Это на 3% меньше, чем годом ранее. Число лотов в продаже также снизилось — на 6%, до 31,4 тыс., подсчитали в CORE.XP. 

В компании пояснили: удорожание обусловлено не только переоценкой внутри сегментов, но и сдвигом структуры предложения. Доля дорогих классов растет, тогда как комфорт-класс теряет позиции.  

• Массовый сегмент. Сильнее всего предложение сократилось в массовых сегментах. В комфорт-классе число лотов уменьшилось с 6,3 тыс. до 4 тыс. (–37% год к году), а его доля в общей экспозиции опустилась до 13%.
• Бизнес-класс сохраняет статус крупнейшего сегмента — на него приходится 62% всей экспозиции. К началу сентября здесь представлено 19,4 тыс. лотов, что на 10% меньше, чем годом ранее.
• Премиум-класс, напротив, демонстрирует рост. Объем предложения достиг рекордных 7 тыс. лотов (+48% год к году), а доля сегмента в общей экспозиции составила 23%.

Таким образом, первичный рынок продолжает смещаться в сторону более дорогих сегментов: бизнес-класс лидирует по объему, комфорт-класс сокращается, а премиум последовательно укрепляет позиции.

Цены выросли во всех основных сегментах. Наибольшую динамику аналитики зафиксировали в комфорт- и бизнес-классах: средневзвешенная цена в комфорт-сегменте увеличилась на 22%, до 452,3 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе — на 13%, до 559,4 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель вырос на 3%, до 1,1 млн руб./кв. м, в делюкс-классе — на 13%, до 3 млн руб./кв. м.

При этом рост средней площади предложения по рынку не означает укрупнения лотов во всех сегментах. Средняя площадь лота в строящихся проектах увеличилась на 4% за год, до 63 кв. м. В бизнес-сегменте она прибавила 2%, достигнув 56 кв. м. В комфорт-классе, напротив, снизилась на 1%, до 47 кв. м, в премиуме — на 9%, до 79 кв. м, в делюксе — на 1%, до 154 кв. м.

Таким образом, увеличение среднего размера лота обусловлено прежде всего изменением структуры экспозиции и ростом доли дорогих сегментов, а не укрупнением предложения внутри всех классов.

В типологии предложения лидируют студии и однокомнатные форматы — на них приходится 43% экспозиции. Доля двухкомнатных лотов составляет 33%, трехкомнатных — 18%, квартир с четырьмя комнатами и более — 5%. Выраженного смещения рынка в сторону компактных форматов не наблюдается: основу экспозиции по-прежнему формируют наиболее универсальные одно- и двухкомнатные лоты.

Территориально наибольшая доля предложения сосредоточена в ЗАО — 16,5%, причем за год его доля выросла на 4,4 п.п. На втором месте — СЗАО с 15% (+2 п.п.), на третьем — ЮАО с 14,9% (–2,5 п.п.). В сумме эти три округа формируют почти половину предложения в строящихся проектах «старой» Москвы.

«На первичном рынке “старой” Москвы продолжается сокращение объема предложения одновременно с изменением его структуры. Снижение экспозиции происходит преимущественно в массовых сегментах, тогда как премиум-класс наращивает объем предложения. Поэтому рост средневзвешенной цены по рынку отражает не только изменение стоимости внутри отдельных классов, но и увеличение доли более дорогих лотов. При этом основой экспозиции остаются студии и однокомнатные форматы, а лоты без отделки по-прежнему формируют ее базовый объем», — прокомментировала директор, руководитель направления жилой недвижимости компании Екатерина Ломтева.