«Нельзя слепо доверять продавцу или риелтору, так как они хотят денег и преследуют свои цели»

Верховный суд поставил точку в спорах по оспариванию сделок с жильем. После «дела Долиной» многие граждане сильно пугались приобретать квартиры как на вторичном рынке, так и не первичном.  Теперь Верховный суд на своем заседании президиума обобщил тексты пленумов Верховного суда по делам об оспаривании сделок, рассказал Стройки.ру юрист, старший партнёр юридической компании «Дубинин и партнёры» Алексей Горелов.

По словам юриста, в настоящее время под эгидой председателя Верховного суда Игоря Краснова все активнее формируется правовая позиция, когда суды всех инстанций должны опираться не только на тексты кодексов, но и на пленумы ВС по соответствующим направлениям. 

Что же сказали пленумы? Заблуждение продавца относительно природы и целей сделки теперь не безусловное основание для отмены сделки. Продавец должен доказать, что покупатель участвовал в схеме по его обману. Если же покупатель никак не причастен к обманной схеме, просто так «отнять» у него квартиру не получится. При этом суды должны отдельно предусматривать и прописывать реальную возможность возврата обеих сторон в изначальное положение (двухсторонняя реституция). То есть теперь не только покупатель должен вернуть квартиру, но и продавец должен вернуть деньги. Ситуаций, когда по решению суда продавец получает обратно квартиру, а покупатель получает обещание продавца когда-нибудь вернуть деньги назад, должно стать меньше или они должны полностью исчезнуть. 

Но и сами покупатели должны не «сидеть сложа руки», а быть активными участниками договора купли-продажи, предупредил юрист.

Он составил алгоритм, что и как нужно делать, чтобы максимально подстраховаться и защитить себя от возможных проблем при сделке.

1. Проверить квартиру. Получить архивную выписку из ЕГРН. В ней содержатся все основания и даты перехода права собственности на квартиру и изменения долей текущего собственника. Получить архивную выписку из домовой книги (она покажет есть или были ли лица с постоянным правом проживания, которые смогут в дальнейшем оспорить сделку), получить копию финансов-лицевого счета (для понимания наличия долгов по коммунальным платежам), а также единый жилищный документ (ЕЖД), который также содержит указанную информацию. Все эти документы нужно изучать со специалистом, который сможет оперативно акцентировать ваше внимание на то, на что вы сами можете даже не посмотреть. 
2. Проверить продавца. Немаловажная часть сделки – это личность продавца. Есть ли или был ли брак, когда расторгался, делили ли эту квартиру или есть брачный договор. Есть ли несовершеннолетние дети. Не участвовал ли в квартире материнский капитал, не было ли неоформленной доли на ребенка. Кроме того, нужно всегда иметь на руках данные психического состояния продавца, чтобы не получить отмену сделки по основанию, что продавец не понимал происходящего и не отдавал отчета в своих действиях. Также нужно проверить финансовое положение продавца. Не находится ли продавец в банкротном или предбанкротном состоянии.   
3. Проверить предлагаемый договор или составить свой. Многие покупатели относятся к тексту договора как к простой формальности. Дескать и так сойдет. Но договор – это основной документ, к которому будут апеллировать стороны в случаях возникающих проблем. Поэтому в договоре нужно четко и грамотно прописывать все пункты и прописывать максимальную защиту от негативных последствий. Не стоит бояться реакции продавца на то, что в договора будут прописаны «драконовские» санкции за нарушение продавцом условий договора. Адекватный продавец, имеющий намерение реализовать сделку, не будет против «драконовских» санкций, так как он их не боится, понимая, что он хочет реализовать сделку. Огромных санкций боятся только те, кто изначально не планирует реализовывать сделку и надеется только на обогащение на ней. При этом нельзя соглашаться на условия продавца об уменьшении цены договора в сделке. Часто продавец предлагает установить цену в 20 миллионов, а в договоре прописать только 5. Якобы продавец не хочет попадать на налоги. Если тут проявить «доброту», то эта доброта может выйти боком. В случае расторжения договора, продавец получит назад свою квартиру, а вы только 5 миллионов из 20, так как именно 5 вы прописали в договоре, а суды отталкиваются только от прописанных договорных условий. 

При всем вышесказанном, нужно учитывать, что в современных условиях, с позицией судов и прочими нововведениями после «дела Долиной», все равно нужно оставаться с «головой на плечах», обращает внимание юрист. Нельзя слепо доверять продавцу или риелтору, так как они хотят денег и преследуют свои цели. Покупатель должен внимательно изучать документы и анализировать их. В наше время нельзя входить в сделку без своего юриста, который грамотно и четко расскажет обо всех рисках и проведет сделку в интересах своего доверителя с тем, чтобы после ее проведения у доверителя не возникло проблем с исполнением сделки.