Екатерина Авдеева: «Восстановить люксовую квартиру после предыдущих жильцов стало заметно дороже»

Аренда в Москве дешевеет, и это заметно не только по цифрам, но и по изменению переговорных позиций нанимателей. По данным ДОМ.РФ, за первый квартал 2026 года средняя ставка аренды снизилась на 4% и составила 94 200 рублей в месяц. Причем снижение произошло на фоне беспрецедентного роста предложения, рассказала Стройки.ру Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС». 

О причинах перегрева 

Ключевая причина перегрева — структурный перекос застройщиков в сторону малых форматов, подчеркнула эксперт. Почти все массовые новостройки последних трех-пяти лет проектировались под студии площадью 15–25 квадратных метров и однокомнатные квартиры в 28–38 квадратов. Так застройщики отвечали на падающую платежеспособность покупателей: маленькую квартиру проще продать, и по ней ниже ежемесячный платеж по ипотеке. Но когда эти квадратные метры массово вышли на рынок аренды, они обесценили весь нижний сегмент. Студий и однокомнатных квартир стало слишком много, а спрос на них оказался ограничен прежде всего ценой.

Важно понимать контекст: рынок перешел из фазы дикого роста 2023–2024 годов в фазу нормализации и коррекции, обратила внимание Екатерина Авдеева. Если раньше арендодатели диктовали условия, а квартиры расходились за несколько дней, то сегодня у нанимателей появилось время выбирать и торговаться. Средний срок экспозиции квартир в Москве увеличился, что свидетельствует о смене баланса сил.

При этом снижение цен не равномерно, говорит эксперт. Оно заметнее в сегменте студий и однокомнатных квартир, предложение которых буквально взлетело. В то же время на семейные форматы — двух- и трехкомнатные квартиры — спрос остается устойчивым, и там цены держатся крепче.

Объем предложения на рынке аренды Москвы достиг шестилетнего максимума  

Объем предложения на рынке аренды Москвы достиг шестилетнего максимума, говорит Екатерина Авдеева. По итогам I квартала 2026 года количество активных объявлений в столице выросло на 25%, достигнув 24,3 тысячи квартир.

Такой рост предложения объясняется несколькими причинами.

• Первая — «инвестиционные» квартиры массово выходят в аренду. Дома, строительство которых началось два-три года назад, сейчас вводятся в эксплуатацию. Инвесторы, купившие их на этапе котлована, не могут продать объекты с желаемой маржой из-за высоких ипотечных ставок и вынуждены сдавать жилье.
• Вторая причина — переток из посуточной аренды. Часть собственников переориентируется с краткосрочной сдачи на долгосрочную на фоне снижения туристического потока и роста конкуренции в посуточном сегменте.

Изменилась и структура предложения. Впервые количество студий (18,5 тысячи) превысило число трехкомнатных и более просторных квартир (16,5 тысячи). Доля малогабаритного жилья, то есть студий и однокомнатных квартир, достигла 57% от общего объема экспозиции. Это значит, что массовый арендатор все чаще вынужден рассматривать компактные форматы. Застройщики сами создали этот перекос своим предложением.

Как изменился за год спрос

Спрос на аренду остается стабильным, но расти перестал. При этом его структура заметно изменилась. Около 80% спроса сегодня формируют две категории нанимателей, рассказала Екатерина Авдеева: 

• Первая — приезжие специалисты. Они готовы мириться с небольшими неудобствами и маленькой площадью, главное для них — найти бюджетный вариант.
• Вторая — люди с доходом выше среднего, которые уже закрепились в столице. Им нужно комфортное жилье в хорошем состоянии и удобной локации. Эта категория наиболее требовательна.
• Оставшиеся 20% приходятся на внутренних мигрантов и семьи, которые меняют формат в зависимости от финансового положения.

Аналитические данные фиксируют устойчивый спрос на семейный формат арендного жилья, то есть на двух- и трехкомнатные квартиры. Представленная экспозиция такой спрос не закрывает. Именно этот разрыв — обилие студий при нехватке многокомнатных квартир — и является главной диспропорцией текущего рынка.

Сколько стоит аренда квартир в Москве 

Массовый сегмент: студии и однокомнатные квартиры

По данным на начало мая 2026 года, минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в старых границах Москвы стартует от 35 тысяч рублей в месяц, сказала Екатерина Авдеева. 

Она привела пример: в бюджетном сегменте, который укладывается в диапазон 35–42 тысяч рублей, можно рассчитывать на такие варианты, как однокомнатная квартира площадью 33 квадратных метра на Байкальской улице в Гольяново. До метро «Щелковская» оттуда десять минут пешком. Дом панельный, квартира на четвертом этаже, свежий косметический ремонт, есть мебель и техника. Альтернативный вариант — студии площадью 12–17 квадратных метров в спальных районах. Например, на Конаковском проезде у метро «Речной вокзал» такие стоят 38 тысяч рублей.

При бюджете до 60 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру в спальных районах вроде Бирюлево, Щукино или Теплого Стана. Площадь таких объектов обычно составляет 30–40 квадратов. Дизайнерского ремонта, скорее всего, не будет, но состояние окажется жилым.

Медианная ставка по Москве в диапазоне 75–90 тысяч рублей открывает доступ к более качественным вариантам. Это уже однокомнатные квартиры в хороших домах недалеко от метро либо двухкомнатные квартиры в спальных районах.

Премиальный сегмент: элитная аренда и квартиры с дизайн-ремонтом

Здесь минимальный вход начинается от 150–200 тысяч рублей в месяц, говорит эксперт.

За 150–200 тысяч рублей можно снять однокомнатную или двухкомнатную квартиру в современном жилом комплексе бизнес-класса, например в Раменках, Замоскворечье или в Хамовниках. Такие объекты предлагают качественную отделку, частичную меблировку, услуги консьержа и подземный паркинг. Площадь — от 50 до 80 квадратных метров.

Бюджет 200–900 тысяч рублей позволяет выбирать среди двух- или трехкомнатных квартир в элитных домах на Якиманке, Остоженке, Патриарших или Чистых прудах. Здесь есть видовые характеристики, дизайнерский ремонт от известных бюро, полная меблировка, техника премиальных брендов, закрытая территория и сервис частных консьержей — личных персональных помощников. Площадь таких квартир — от 80 до 120 квадратных метров.

В массовом сегменте требования арендаторов заметно выросли. Даже в нижней ценовой категории наличие мебели, техники и чистота жилья стали стандартом. Квартиры с «бабушкиным ремонтом» и старым хламом простаивают дольше.

В премиальном сегменте картина обратная. Ставки здесь не снижаются, а растут. Причина — дефицит качественного предложения. Хорошие объекты уходят за одну-две недели практически без торга.

Прогноз: к чему готовиться арендодателям и арендаторам 

Прогноз для массового сегмента: студии и однокомнатные квартиры

Предложение останется на высоком уровне как минимум до конца 2026 года, считает эксперт. Застройщики физически не могут быстро перестроить портфель: проекты, запущенные два-три года назад, продолжают выходить на рынок, и поток студий не иссякнет. Это означает, что ставки будут либо медленно снижаться, либо стагнировать. Роста цен в этом сегменте в 2026 году не ожидается.

«Сезонное оживление в июле и августе, связанное с переездами студентов и специалистов перед началом учебного года, может остановить падение, но не даст толчка вверх», — говорит Екатерина Авдеева. 

Прогноз для премиального сегмента: элитная аренда и бизнес-класс

Здесь ситуация прямо противоположная, продолжает она. Премиум-сегмент не дешевеет, а дорожает, и эта тенденция сохранится.

В первую очередь на это влияет дефицит качественного предложения. В отличие от массового сегмента, премиальных и элитных квартир на рынке катастрофически не хватает. Строительство качественного жилья в центре и в престижных районах всегда ограничено, а спрос на него остается стабильно высоким.

Кроме того, у потребителей выросли требования к качеству жизни. После пандемии и волн удаленной работы люди с высоким доходом ценят не площадь, а уровень: дизайн-проект, видовые характеристики, консьерж-сервис, закрытые дворы, паркинг. Всего этого практически нет в массовом новом фонде.

На ситуации отразился и уход части предложения в краткосрочную аренду или под ключевых корпоративных клиентов. Владельцы премиальных квартир не спешат выставлять их в открытую долгосрочную аренду. Чаще они сдают посуточно, где доходность выше, либо отдают жилье под топ-менеджеров крупных компаний на длинных контрактах по закрытым ценам.

И, наконец, сказывается инфляция и рост стоимости отделки и мебели. Восстановить люксовую квартиру после предыдущих жильцов стало заметно дороже, и арендодатели закладывают эти расходы в ставку.

«Прогнозируем, что в 2026 году ставки в премиальном сегменте вырастут на 8–12%. Это будет происходить на фоне общего снижения в массовом сегменте. Разрыв между студией за 40 тысяч рублей и трехкомнатной квартирой с дизайнерским ремонтом за 250 тысяч станет еще заметнее. Качественные объекты будут расходиться за одну-две недели, а бюджетные варианты в неудачных домах — простаивать месяцами», — отметила Екатерина Авдеева. 

Общий прогноз по рынку

В краткосрочной перспективе, то есть в мае и июне 2026 года, предложение останется на высоком уровне, убеждена эксперт. Начало лета традиционно приносит затишье, и этот сезонный фактор будет стимулировать снижение цен. Владельцы квартир продолжат предлагать скидки и гибкие условия, например снижение цены при оплате на год вперед или включение коммунальных услуг в ставку.

«В массовом сегменте студий и однокомнатных мы ожидаем снижения ставок еще на 1–3% в течение мая и июня», — рассказала Екатерина. 

С июля начинается высокий сезон. Студенты, приезжающие специалисты, сезонная миграция перед учебным годом — все это повысит активность нанимателей и остановит падение цен. Но мощного разворота вверх в массовом сегменте не будет: накопленный объем предложения слишком велик.

В долгосрочной перспективе аналитики прогнозируют рост арендных ставок к 2030 году более чем на 40% относительно уровня 2024 года, продолжает Екатерина. Ключевой драйвер — высокие ипотечные ставки. Они надолго закроют доступ к покупке жилья для многих граждан, те останутся в найме и будут создавать устойчивый платежеспособный спрос.

Для арендатора это означает, что сейчас хорошее время для поиска жилья. Можно выбирать, торговаться и снимать квартиру на длительный срок с фиксацией цены, особенно в массовом сегменте. В премиальном сегменте ситуация обратная: ставки будут расти, и затягивать с поиском не стоит.

Арендодателю, сдающему студию или однокомнатную квартиру в спальном районе, нужно приводить жилье в порядок, адекватно его оценивать и быть готовым к торгу. Время серванта и ковра на стене прошло. Если же у вас качественный объект в хорошей локации, ставку можно повышать, заключила эксперт.