Застройщики исчерпали запас прочности

Имевшийся запас прочности у девелоперов, накопленный благодаря историческим сильным финансовым результатам в 2020–2023 годах, исчерпан к концу 2025-го, говорится в исследовании агентства «Эксперт РА» «Жилищное строительство: под давлением», опубликованном на его официальном сайте.

Ключевые тезисы исследования: 

• Эффект отмены льготной ипотеки оказался глубже ожиданий. Исключение безадресных программ в середине 2024 года вкупе с затяжным циклом высокой ключевой ставки ЦБ лишило девелоперов финансовой подушки, накопленной в 2020–2023 годах. К концу 2025 года запас прочности исчерпан. В случае удлинения периода смягчения денежно-кредитной политики Банком России в ближайшей перспективе финансовый профиль большинства застройщиков окажется под сильным давлением.
• Новые ограничения по семейной ипотеке довершают картину. Поправки февраля 2026 года и готовящиеся изменения осенью текущего года дополнительно сожмут платежеспособный спрос, даже без учета уже высоких рыночных ставок.
• Точка стабилизации — только при ключевой ставке около 10%. По оценкам агентства, именно снижение до этого уровня снимет «заградительный» эффект для рыночных программ и уменьшит процентное бремя девелоперов. До этого момента давление будет только нарастать.
• Долговая нагрузка растет. Причина – замедление поступлений на эскроу-счета на фоне сохранения высокого объема проектного финансирования и инвестиционной активности.  Агентство допускает в среднесрочной перспективе увеличение долговой нагрузки компаний сектора за пределы 4,0х отношения чистого долга/EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization — это финансовый показатель, который отражает прибыль компании до вычета процентов по кредитам, налогов и амортизации).
• Процентная нагрузка достигла критической отметки. Длительный период высокой ключевой ставки оказывает двойной негативный эффект на деятельность застройщиков. С одной стороны, высокая ставка создает заградительные барьеры для рыночных ипотечных программ. С другой стороны, вследствие снижения объема продаж уменьшаются темпы наполнения эскроу-счетов, от которых зависит ставка по привлеченному проектному финансированию.
• Маржинальность держится, но хрупко. Несмотря на сохранение EBITDA margin на уровне около 20%, девелоперы фактически лишены возможности повышать цены при падающем спросе. Дальнейшее снижение рентабельности на фоне растущих процентных расходов может обрушить операционную прибыль сектора. Однако на фоне высоких процентных расходов дальнейшее снижение рентабельности может привести к заметному сокращению прибыльности застройщиков.