Как вернуть застройщику квартиру, купленную в рассрочку

Купить квартиру в рассрочку вместо ипотеки – мечта каждого человека. При этом часто рекламируются условия бесплатной рассрочки без увеличения итоговой стоимости жилья. Что же нужно учитывать и как максимально обезопасить себя от подводных камней Стройки.ру рассказал юрист, старший партнёр юридической компании «Дубинин и партнёры» Алексей Горелов.

Самое главное – читать договор. При этом читать – не равно сложить слова из букв. Читать – это понять написанное. Очень часто граждане с образованием или двумя высшими образованиями искренне думают, что их точно нельзя обмануть и искренен надеются на себя и свои знания и мудрость. Это не совсем верный путь. Лучше потратить деньги на юриста, который с высоты своего многолетнего опыта сможет прочесть договор и показать потенциальному покупателю все подводные камни, которые есть в договоре. При этом обращаться лучше к специализированным юристам, кто занимается недвижимостью. 

При этом бывают ситуации, когда клиенту нужно расторгнуть договор из-за изменения финансового состояния. Как лучше это сделать? Нужно, конечно, изучить текст и понять есть ли там штрафы за расторжение или нет. Если штрафов нет, можно расторгать несколькими способами:

1. Простое расторжение. Берем цену договора, определяем сколько выплачено клиентом, и застройщик выплачивает клиенту потраченную клиентом сумму. Это самый быстрый, но не самый выгодный вариант.
2. Расторжение с учетом изменения цены. Стороны фиксируют изменение стоимости (обычно цена растет с течением времени) и клиент получает уже не выплаченную стоимость, а большую сумму. Допустим квартир, а стоила 10 млн, клиент выплатил 4 млн и это составляет 40% от стоимости. А к моменту расторжения квартира подорожала до 15 млн и 40% от 15 млн – это уже 6 млн то есть клиент может получить больше, чем оплатил с учетом изменения стоимости квартиры.
3. Совместная продажа и закрытие рассрочки. Не все застройщики соглашаются на второй вариант, а требуют денег. Тут оптимальным будет вариант с совместной продажей. Застройщик дает свое согласие на продажу, фиксирует итоговую сумму задолженности на конкретную дату, и покупатель вносит деньги не на счет продавца, а на 2 счета: продавца и застройщика, который также является выгодоприобретателем по договору купли-продажи. 

Теперь посмотрим на подводные камни и скрытые неустойки. Опять же, обращает внимание юрист, все это вытекает из текста договора и тут мы рассматриваем только наиболее частые случаи. Каждый договор – это отдельная история. 

Рассмотрим наиболее частые проблемные моменты: 

1. Штраф за сам факт расторжения. Многие компании прописывают штраф за сам факт расторжения рассрочки. Поэтому здесь нужно вести переговоры с застройщиком не о расторжении, а о досрочном погашении остатка долга через совместную продажу. Можно, конечно, в суде оспавривать незаконность этого штрафа (ГК размешает нам расторгать договор в любой момент с учетом интересов второй стороны и произвольные назначенные штрафы – это незаконно).
2. Штраф за досрочную оплату всей суммы задолженности. ГК также позволяет нам гасить долг в любой момент досрочно без штрафов. И этот пункт суды всегда признают незаконным и отменят этот штраф. Но чаще всего достаточно просто написать досудебную претензию застройщику чтобы он пошел навстречу и не взимал этот штраф.
3. Штраф за просрочку платежа. Да, сама рассрочка часто беспроцентная, но есть штрафы за просрочку платежа и подчас они существенные. Это самый тяжёлый вариант. Единственная защита – если процент слишком большой – говорить о кабальности условий и уменьшении процентов до более мене стандартных условий (ключевая ставка ЦБ + 3-5%).

Но опять же, во всех случаях нельзя все оставлять на волю случая и прятать голову в песок, обращает внимание юрист. В любой ситуации, какая бы не случилось – нужно идти к застройщику и проводить с ним переговоры. Застройщики, видя адекватное ваше поведение и видя желание все урегулировать, чаще всего пойдет навстречу и пойдет на уступки, так как всем нужны реальные деньги, а не длительные суды, которые отнимают деньги в моменте. Поэтому нужно внимательно вычитывать договор вместе с юристом, чтобы не оставалось непонятных моментов в договоре и далее вести конструктивный диалог с застройщиком. В конструктивном диалоге все проблемные вопросы и неустойки будут решены и обоюдные интересы сторон будут удовлетворены в максимальном объёме.