Антон Кремнев: «Ипотека под 20% убивает спрос на покупку недвижимости»

Текущий уровень ипотечных ставок остается одним из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости. Для значительной части покупателей покупка жилья перестала быть очевидным финансовым решением и всё чаще уступает аренде, рассказал Стройки.ру эксперт по недвижимости, совладелец инвест-платформы НИП Антон Кремнев.

По его наблюдениям, сегодня многие предпочитают снимать жильё, поскольку ежемесячная нагрузка оказывается существенно ниже, чем при покупке аналогичного объекта в ипотеку. По оценкам участников рынка, стоимость аренды зачастую сопоставима лишь с 3-4% от стоимости жилья в год, тогда как обслуживание ипотечного кредита формирует совершенно иной уровень расходов.

Этот тренд подтверждается и личным опытом. Например, квартиру, которую сегодня можно арендовать, при покупке в ипотеку пришлось бы обслуживать платежом порядка 1 млн рублей в месяц (при сумме кредита 100 млн рублей и ставке 20,5% ежемесячный платеж составит около 1,7 млн рублей). В таких условиях жильё приобретают преимущественно те, кто рассматривает недвижимость не только как финансовый инструмент, но и как элемент личной стабильности, независимости от арендного рынка и долгосрочной безопасности, убежден эксперт. 

По его словам, с точки зрения экономической эффективности текущие рыночные условия выглядят для многих покупателей крайне сложными. При ставке около 20% годовых на срок 20-30 лет совокупная переплата по кредиту может достигать порядка 400% от первоначального объема заемных средств.

Поэтому сегодня ипотека всё чаще используется не как способ полностью профинансировать покупку, а как инструмент покрытия недостающей части суммы: 

• Типичный сценарий выглядит следующим образом: стоимость квартиры составляет 20 млн рублей, из которых покупателю не хватает 5 млн рублей. В таком случае ипотечный инструмент остается относительно рациональным за счёт крупного первоначального взноса», – подчеркнул эксперт. 
• Еще один сценарий – покупка конкретного объекта, который сложно заменить, при понимании, что кредит будет погашен в течение ближайших 2–3 лет. В отдельных случаях покупатели готовы привлекать ипотеку на уровне до 50% стоимости объекта, чтобы не упустить подходящую квартиру. Однако число тех, кто готов брать кредит на 20 лет по ставке около 20%, сегодня остается ограниченным, говорит эксперт.

Изменение поведения покупателей отражается и на рынке в целом, продолжает он. Несмотря на отсутствие заметного снижения цен, прослеживается тенденция сокращения интереса к сделкам и общего охлаждения спроса: 

• Отдельное влияние оказали изменения условий льготного кредитования после реформы, вступившей в силу 1 февраля 2026 года. Особенно заметно это в сегменте семейной ипотеки. Во многом спрос уже был реализован ранее: значительная часть семей, заинтересованных в программе, успела воспользоваться её условиями до изменения параметров. Только за 2025 год семейную ипотеку оформили более 500 тыс. семей (по данным Интерфакса).
• Если учитывать накопленный объем выдачи за весь период действия программы, можно говорить о масштабе более 1,3 млн семей, получивших такие кредиты. При этом речь идёт именно об оценке на основе суммирования исторических данных, а не об официальной статистике по количеству действующих ипотечных договоров (по данным ТАСС), рассказал Антон Кремнев.

Дополнительным подтверждением этой динамики стал всплеск продаж квартир от застройщиков в начале 2026 года, вспоминает эксперт. Тогда рынок отреагировал на сообщения о последней возможности оформить семейную ипотеку на прежних условиях до вступления реформы в силу.

Одновременно усилилась еще одна тенденция – рост цен на первичном рынке в сегменте объектов, доступных под льготные программы. По наблюдениям участников рынка, квартиры, которые можно приобрести по семейной ипотеке с минимальным первоначальным взносом 20-30%, в отдельных проектах разрыв может достигать 30%  выше сопоставимых объектов на вторичном рынке.

Для иллюстрации: если аналогичная квартира на вторичном рынке стоит около 15 млн рублей, то сопоставимый объект у застройщика в рамках семейной ипотеки может предлагаться уже за 20 млн рублей.

«Таким образом, рынок постепенно переходит от модели массовой ипотечной покупки к более избирательному спросу, где решение о приобретении жилья всё чаще определяется не только доступностью кредита, но и расчётом долгосрочной финансовой нагрузки», – заключил Антон Кремнев.