Екатерина Авдеева, «АСТОРИУС»: «Устойчивость девелоперского сектора в 2026 году вызывает опасения»

Устойчивость девелоперского сектора в 2026 году вызывает серьезные опасения, заявила Стройки.ру председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.

«Запас прочности у российских застройщиков практически исчерпан: снижение ипотечных выдач ударило по рынку, который держится на деньгах дольщиков. Объем просрочки по кредитам на строительство достиг 279,3 млрд рублей, что на 27% больше, чем год назад, а ее доля выросла до 5,4%. Еще в августе 2025 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал, что сроки ввода перенесены по 19% проектов, а около 20% застройщиков рискуют обанкротиться», — рассказала Екатерина Авдеева.

Она обратила внимание, что влучаи банкротств уже есть — например, карельская «Амперия». С 2021 по 2024 год компания заключила десятки договоров на строительство домов, получила деньги и остановила работы. Ни один из 40 домов не был построен. Руководитель признан банкротом, кредиторы не получили ничего. Временный управляющий зафиксировал вывод более 140 млн рублей в пользу гендиректора.

«Покупателям по ДДУ с эскроу-счетами такой сценарий не грозит — сейчас квартиры обязаны продавать через эскроу, — обратила внимание эксперт. — Исключение — ИЖС, там застройщика нужно проверять особенно тщательно. При банкротстве застройщика многоквартирного дома деньги на эскроу останутся, но объект может превратиться в долгострой. Это плохо и для тех, кто покупает жилье для себя, и для инвесторов».\

Эксперт привела оценки «Дом.РФ»: если среднегодовая ключевая ставка превысит 13–15%, рынок столкнется с тремя рисками: давлением на девелоперов из-за процентных расходов (что ведет к задержкам строительства), замедлением ипотеки и ростом доли нераспроданных объектов. Риски недостаточного спроса уже отмечены в 23% проектов и в трети регионов.

«Наиболее уязвимы небольшие и средние девелоперы, а также региональные застройщики с высокой долговой нагрузкой, отсутствием новых проектов и низкими продажами. Серьезные проблемы у них могут начаться не раньше конца текущего или начала следующего года — запас прочности, созданный в 2023–2024 годах, постепенно исчерпывается», — считает Екатерина Авдеева. 

Проверить застройщика самостоятельно сложно, поэтому лучше обращаться в агентства недвижимости, считает она. Но можно предпринять базовые шаги: на портале «Наш.дом.рф» — единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) есть данные о разрешениях на строительство, проектных декларациях, эскроу-счетах, истории сданных объектов, сроках и отзывах дольщиков. Застройщик обязан раскрывать эту информацию, и это основа для оценки его надежности.

Важно проверить следующие документы:

• проектную декларацию с данными об объекте, сроках и финансах;
• разрешение на строительство — без него продажи незаконны;
• договор долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в Росреестре;
• права на земельный участок (собственность или долгосрочная аренда).

Важно: название застройщика обязательно должно содержать слова «специализированный застройщик», обратила внимание эксперт.

По ее словам, самостоятельная проверка сложна, потому что требует доступа к платным базам вроде «Контур.Фокус» или «СПАРК». Они показывают полную картину: выручку, баланс, налоговую нагрузку, арбитражные иски физических лиц, связи между юрлицами. Застройщики часто создают отдельные юрлица под каждый объект, и оценивать нужно всю группу компаний. Это большой объем данных, который требует навыков анализа и платного доступа, и под силу не каждому брокеру или агентству без профильного подразделения.

Первые «звоночки», чтобы обойти компанию стороной, по мнению Екатерины Авдеевой:

• застройщик скрывает документы или не размещает их в открытом доступе;
• стройка замерла: при активных продажах на площадке нет техники и рабочих;
• компания систематически переносит сроки сдачи на 6–12 месяцев;
• в договоре указан не «срок передачи ключей», а «плановый срок получения разрешения на ввод»;
• в картотеке арбитражных дел есть иски подрядчиков о неоплаченных работах;
• застройщик предлагает альтернативные ДДУ схемы (ЖСК, предварительные договоры) — это лишает защиты и незаконно на рынке МКД.