В ДОМ.РФ назвали ключевые риски для рынка жилья

Главным ограничением развития рынка продолжает выступать запредельная дороговизна стандартных ипотечных программ. В зоне особого внимания — вероятность того, что ключевая ставка будет снижаться медленнее первоначальных прогнозов. Если этот сценарий реализуется, восстановление спроса на первичку затянется, а застройщики сохранят выжидательную тактику, перенося старты новых очередей и корректируя графики выхода в реализацию, говорится в сообщении Аналитического центра ДОМ.РФ, опубликованном в его канале в «Макс». 

В ДОМ.РФ также подвели итоги первого полугодия. Основные цифры: 

• Продажи новостроек: говорить о стабильном оживлении рано 

Объём реализованного жилья в строящихся объектах составил 10,8 млн кв. м на общую сумму 2,3 трлн руб. — это плюс 6% в метраже и 11% в деньгах относительно аналогичного периода прошлого года. Однако позитивные цифры не свидетельствует о стабильном оживлении: рост спроса носил эпизодический характер и пришёлся на два всплеска — январь и июнь. Оба пика были спровоцированы паникой вокруг возможного ужесточения правил «Семейной ипотеки».

В январе реализация новостроек взлетела на 75% год к году по площади. Далее последовал спад: с февраля по май продажи уступали прошлогодним на 7–12%. В июне последовал новый рывок — плюс 16% к июню 2025 г..

По расчётам экспертов, именно июньский ажиотаж принёс строительной отрасли разовый приток порядка 100 млрд руб. за счёт «Семейной ипотеки». Без этого фактора падение продаж фиксировалось бы уже пятый месяц кряду.

• Ипотека: рыночная ипотека оживает, но выигрывает «вторичка»

За полугодие кредитные организации выдали жилищных займов примерно на 2,2 трлн руб. — на 48% больше, чем год назад. При этом удельный вес рыночных программ в общей массе выдач подскочил с 19% в первом полугодии 2025-го до 37% в текущем периоде.

Ключевой прирост обеспечил именно вторичный рынок: его доля в структуре кредитования увеличилась с 39% до 54%. Причина очевидна — вслед за удешевлением рыночных ставок вторичное жильё становится более доступным для покупателей.

• Цены растут медленнее инфляции

За шесть месяцев квадратный метр в новостройках прибавил 3,6% при общей инфляции 4,2%. В реальном исчислении цены слегка просели — примерно на 0,5%. Основной скачок зафиксирован в январе (+1,7%), тогда как начиная с февраля месячная динамика стабилизировалась в коридоре 0,2–0,5%.

• Строительная активность обгоняет спрос

За полугодие девелоперы запустили 19,4 млн кв. м новых объектов — на 12% больше, чем за шесть месяцев 2025 года. Но весь прирост пришёлся на первый квартал (+35% г/г), тогда как во втором квартале объёмы стартов сократились на 5%.

Параллельно застройщики всё чаще переносят момент начала реализации. В январе–мае лишь 43% проектов поступали в открытую продажу в течение месяца после официального старта — против почти 50% в 2022–2024 годах. Бизнес подстраивает предложение под реальный платёжеспособный спрос, замораживая коммерциализацию части проектов.

• Каждый четвёртый квадратный метр продаётся с отставанием от графика

Коэффициент соотношения проданных площадей и строительной готовности снизился с 73% на начало года до 70% к 1 июля. При этом у 27% всего портфеля (33 млн кв. м) этот показатель опустился ниже нормативной отметки 60%.

Среди регионов с наиболее тревожной динамикой — Краснодарский край, Башкортостан, Тюменская, Воронежская, Красноярская и Челябинская области.

• Эскроу-счета: прирост на грани остановки

За пять месяцев года на эскроу-счета поступило 2,1 трлн руб., а объём раскрытий достиг примерно 2 трлн руб. В итоге остатки увеличились лишь на 0,1 трлн руб. — около 1% с января. Покрытие задолженности перед банками по проектному финансированию средствами на эскроу сократилось с 69% до 66%.

Фактически выборка кредитных линий растёт быстрее, чем наполнение эскроу-счетов. Средняя ставка по проектному финансированию держится на уровне 10%, а качество кредитного портфеля пока оценивается как удовлетворительное.