Почему цены на новостройки в Москве растут?

Московский рынок недвижимости последние несколько лет живет по собственным законам: цены на новостройки упорно ползут вверх, игнорируя высокие ставки и снижение спроса. Казалось бы, экономическая турбулентность и ужесточение денежно-кредитной политики должны были охладить пыл девелоперов, однако статистика демонстрирует обратное. Опрошенные Стройки.ру эксперты рассказали, что стоит за этим феноменом. Разбираем актуальные цифры, главные драйверы подорожания и выясняем, ждать ли рынку долгожданной коррекции или же цены продолжат бить рекорды.

Сколько стоят квартиры в Москве? 

По наблюдениям Екатерины Авдеевой, председателя Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», сегодня цены на новостройки Москвы существенно варьируются: 

• В массовом сегменте стоимость кв. м составляет 387–493 тыс. руб.
• В бизнес-классе — 517–628 тыс. руб., его верхняя граница достигает уровня премиум-класса.
• В премиум-классе цена кв. м — около 875 тыс. руб.
• В de luxe цены от 2,2 млн руб., средний диапазон 5–7,5 млн руб., а уникальные пентхаусы могут стоить свыше 10 млн руб. Такие объекты продаются не быстро, но пользуются стабильным спросом, а за пять лет рост цен в de luxe превысил 130%.

С весны 2025 года цены на первичном рынке выросли на 17–29%, подсчитала эксперт.

Если смотреть в целом по рынку (во всех сегментах), то средняя стоимость квадратного метра в старой Москве составляет около 840 тыс. рублей, тогда как год назад этот показатель равнялся 700 тыс. рублей, привел свои цифры Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент», Таким образом, прирост за год составил 20%.

Однако, по его словам, важно понимать, что повышение средней цены квадратного метра в московских новостройках сейчас во многом является результатом изменения структуры предложения: в столице сокращается количество проектов и квартир комфорт-класса (массового сегмента), тогда как объектов бизнес-, премиум-класса и высокобюджетного сегмента становится больше, поэтому и меняется средний показатель. Тем не менее в некоторых сегментах рынка динамика соответствует общей рыночной. Например, в премиальном сегменте за последний год средняя стоимость квадратного метра выросла на те же 20% и достигла 911 тыс. рублей.

По данным департамента аналитики инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат», в 2025 году средневзвешенные цены на первичном рынке премиум-сегмента выросли на 8%, в делюкс-сегменте – на 9%. При этом средняя цена сделки в делюксе достигла 2,988 млн руб. за кв. м, что на 8% выше показателя 2024 года. В сегменте клубных домов (близком к делюкс) стоимость квадратного метра за пять лет выросла на 89% – с 1,419 тыс. до 2,686 тыс. руб.

Если говорить о более длительной ретроспективе, продолжает Станислав Банников, то за пять лет средняя стоимость квадратного метра в целом по рынку новостроек Москвы увеличилась фактически в два раза: в середине 2021 года она составляла порядка 420 тыс. рублей. В премиальном сегменте пять лет назад средняя цена квадратного метра уже была достаточно высокой – 600 тыс. рублей, так что прирост за пять лет составил 52%. Правда, отметил эксперт, с конца 2025 года и в начале 2026 года темпы роста цен заметно снизились и сейчас составляют около 1% в месяц.

Похожие цифры привел и Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский). За минувшие пять лет квартиры в новостройках отдельных сегментов подорожали практически вдвое, а то и более: 

Динамика цен на первичном рынке Москвы

Источник: «Метриум» и SISDevelopment

Почему растут цены на новостройки в Москве?

Ярослав Гутнов перечислил основные причины регулярного роста цен на рынке новостроек Москвы:

• увеличение себестоимости строительства,
• удорожание бридж-кредитов (займов на приобретение или долгосрочную аренду земельных участков) и проектного финансирования,
• высокая емкость рынка,
• регулярная эволюция продукта,
• льготные ипотечные программы, субсидированное кредитование, беспроцентные рассрочки и другие привлекательные инструменты продаж, которые отсутствуют на вторичном рынке.

«Кроме того, росту цен на рынке новостроек, независимо от текущей конъюнктуры, способствует действующая с 2019 года система проектного финансирования. Застройщики в рамках сотрудничества с банками-партнерами обязаны выполнять определенные ковенанты (экономические требования кредиторов). В частности, должны корректировать среднюю цену квадратного метра вверх, как минимум, на уровне инфляции по мере повышения стадии строительной готовности.  Девелоперы имеют право устанавливать дисконт, но не сокращать базовую стоимость жилья. При этом характер скидочных акций тоже регулируется банками. Компаний, которые строят многоквартирные дома без привлечения заемных средств, сейчас на рынке практически нет», — рассказал эксперт.

Еще одна причина — сокращение доли массового жилья, бизнес-класс занимает более половины предложения, что поднимает среднюю цену, добавляет Екатерина Авдеева.

«Себестоимость строительства растет из-за удорожания материалов, рабочей силы и повышения НДС. Высокая ключевая ставка и жесткое проектное финансирование сдерживают новые проекты, создавая дефицит предложения в ликвидных сегментах», — отметила она.

Аналитический центр Корпорации «АСТОРИУС» подтверждает тренд: на фоне замедления спроса и падения доходности вкладов, именно структурные факторы (рост себестоимости, ограниченное предложение) продолжат подогревать цены.

Заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» Булат Алимов назвал еще несколько факторов роста, которые также, среди прочего, толкают цены вверх: 

• удорожание строительных ресурсов и логистики
• инфляционные процессы,
• устойчивое превышение спроса над предложением в ликвидных локациях,
• повышение стандартов отделки и инженерного оснащения. 

В текущем году перечень обстоятельств, определяющих ценовую политику, дополнился ростом фискальной нагрузки, обратил внимание  генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.  По его словам, оснований полагать, что тенденция изменится, пока нет, интенсивный темп удорожания сохранится, однако ключевые драйверы сменятся.

Продолжится ли рост цен? 

Ответ на этот вопрос оказался не однозначным. Анализируя прогнозы игроков рынка, можно столкнуться с двумя разнонаправленными векторами. С одной стороны, появляются первые признаки охлаждения новостроек: отдельные округа Москвы показали снижение, а реальный торг достигает 7%. С другой — отраслевые эксперты предупреждают о новом витке подорожания на фоне роста себестоимости, сокращения запасов готовых лотов и грядущего повышения налогов. Итак, что говорят эксперты: 

Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС»: 

«Резкого падения цен не будет. В 2026–2027 гг. разрыв между первичным и вторичным рынками (30–40%) начнет сокращаться из-за коррекции новостроек при медленном росте вторички. Предпосылки есть: в мае 2026 года новостройки подешевели в 8 из 12 округов Москвы, а бизнес-класс впервые за 1,5 года снизился на 1%. Сейчас рынок покупателя: можно торговаться (реальный дисконт — 6–7%), быть избирательным, выбирать проекты высокой готовности».

Антон Баксараев, Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект»: 

«В числе прочего эксперты ожидают повышение цен вследствие реализации отложенной потребности на фоне послабления денежно-кредитной политики регулятора. Дополнительный катализатор здесь — это сокращение объемов доступных лотов, в особенности в бюджетных сегментах. Оно сложилось из-за истощения запасов на фоне заметного замедления запусков новых очередей и жилых комплексов. Свою лепту внесет и повышение налога на добавленную стоимость с 20% до 22%. В то же время есть и сдерживающие механизмы, среди которых ужесточение параметров льготного кредитования для семей с детьми, а также результативное воздействие Банка России на инфляционные процессы. С учетом всех этих факторов, отраслевые аналитики прогнозируют подорожание жилья в текущем году как минимум на 15%». 

Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат»: 

«По прогнозу ГК "Стилобат", рост цен на высокобюджетное жилье по итогам 2026 года может составить 10-15%. Рост будет связан с несколькими факторами: дефицитом качественного предложения, ростом себестоимости строительства, включая удорожание импортных материалов; стабильным спросом со стороны состоятельных покупателей, которые рассматривают высокобюджетную  недвижимость как инструмент сохранения капитала с прогнозируемой доходностью 5–15%. Расширение предложения в премиум-сегменте ожидается лишь на 2%, а вывод не менее 10 новых проектов в Москве в 2026 году не приведет к затовариванию из-за диверсификации по районам и классам.

В премиум и делюкс-сегментах динамика цен опережает общерыночные тенденции за счет ограниченного предложения и специфики спроса. В отличие от бизнес-класса, где ипотека еще играет роль, в высокобюджетных сегментах сделки проходят без кредитных инструментов (доля ипотеки менее 10%). Это делает рынок независимым от стоимости банковских заимствований, а цены поддерживаются дефицитом новых проектов в границах ЦАО».

Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити») : 

«Факторов роста цен на российском рынке недвижимости традиционно очень много. Прежде всего это себестоимость строительства – инфляция в промышленности и на стройматериалы (то есть в инвестиционных товарах) в России традиционно достаточно высока. Строительство современного жилого комплекса обходится гораздо дороже, чем возведение похожего объекта три или пять лет назад. Особенно растёт стоимость технологического оборудования, сложных компонентов и других позиций, которые необходимо импортировать в страну.

Помимо этого, действует и фактор спроса. Основной прирост цен за последние пять лет был простимулирован увеличением числа клиентов на рынке благодаря программам поддержки в виде субсидированной ипотеки. Ставки по ипотеке снизились до беспрецедентно низкого для России уровня – около 6-8% годовых, тогда как долгие годы ипотека была гораздо дороже. В результате в Москве (и в целом по России) накопился большой отложенный спрос, который начал быстро реализовываться. Это потребовало от застройщиков нарастить объём предложения, что и произошло: в столице в разы выросло количество проектов и квартир в продаже. Но соответственно увеличились и инвестиции, а всё это привело к повышению цен.

Можно назвать и другие факторы. В последние два года, напротив, резко выросла стоимость заёмного финансирования для самих застройщиков: ставки по проектному финансированию увеличились примерно в два раза. Темпы спроса, которые в прежние годы позволяли быстро сокращать долг перед банком, замедлились. Из-за этого в конечной стоимости квадратного метра ощутимо выросла доля процентной нагрузки, которую несёт девелоперский проект из-за высоких ставок по кредиту.

В целом, если у покупателя сейчас есть деньги, откладывать покупку в долгий ящик не стоит: рост цен так или иначе всё равно продолжится. Разница будет только в том, что он может быть замедленным или быстрым – например, в случае снижения ипотечных ставок и реализации новой волны отложенного спроса, которая накопилась за последние два года, когда ипотека стала недоступной для большинства клиентов».