Эксперт исключил «обвал» базовых цен на первичном рынке Москвы во втором полугодии 2026 г.

Во втором полугодии 2026 года новостройки в Москве, вероятно, не подешевеют массово в номинале. Базовый сценарий — стагнация, точечные скидки и локальная коррекция, без «обвала» базовых цен, рассказал Стройки.ру заместитель руководителя департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости М2 Яков Новожилов. 

По наблюдениям эксперта, рынок входит во второе полугодие в противоречивом состоянии: спрос ослаб, но цены пока удерживаются. В мае 2026 года продажи новостроек в Московском регионе снизились на 26% в сравнении с прошлым годом. В Старой Москве было около 2,9 тыс. сделок, что на 22% ниже мая 2025 года; в Новой Москве — 799 сделок, на 57% ниже г/г. При этом средняя стоимость проданной квартиры выросла: в Старой Москве — до 33,4 млн руб., в Новой Москве — до 15,4 млн руб.

Корректнее ожидать не общего падения, а разнонаправленной динамики. В апреле 2026 года индекс ДОМ.РФ показал рост цен на новостройки Москвы на 1,5% за месяц и на 3,3% с начала года. В мае, по данным bnMAP.pro, новостройки подешевели в восьми округах, сильнее всего в ТАО, ЮЗАО, НАО и ВАО. Одновременно в ЦАО, ЮАО, САО и ЗелАО цены продолжили расти, привел данные эксперт. 

По его словам, прогноз на второе полугодие — около 0–3% к уровню начала лета в номинале; в реальном выражении — стагнация или умеренное снижение. Сильному падению препятствуют сокращение предложения в массовом сегменте, высокая себестоимость строительства и дороговизна проектного финансирования. 
Цены сильно различаются между территориями, продолжает Яков Новожилов. В мае средняя цена квадратного метра в Старой Москве составила 598,8 тыс. руб., в Новой Москве — 369,9 тыс. руб. Самые доступные уровни были в ТАО — 286,1 тыс. руб./кв. м, ЗелАО — 326,6 тыс., НАО — 351,8 тыс.; в Старой Москве — ВАО и ЮВАО. Минимальный бюджет входа в новостройки Москвы оценивался в 5,7 млн руб. 

Рынок, вероятнее всего, будет реагировать не снижением «витринных» цен, а ростом скрытых уступок: индивидуальных скидок, акций на отдельные лоты, рассрочек, субсидированных ставок, траншевой ипотеки, отделки или меблировки в подарок. Эффективная цена сделки может снижаться, даже если официальная средняя цена остаётся стабильной.

Наиболее уязвимы дорогие проекты с медленными продажами, большим остатком квартир и слабой ипотечной доступностью, считает эксперт. В массовом сегменте падение ограничивает дефицит ликвидного предложения. Для покупателя второе полугодие 2026 года будет скорее периодом более сильной переговорной позиции, чем временем ожидания резкого падения цен, заключил Яков Новожилов.