Что будет с ценами на жилье в 2026 году

Московский рынок жилья в 2025 году показал удивительную устойчивость, завершив его с ростом цен на первичку на 33,3% вопреки всем макроэкономическим вызовам. Однако этот рост был куплен дорогой ценой: вымыванием бюджетного сегмента, сокращением новых проектов и искусственной поддержкой спроса за счет ожидания ужесточения семейной ипотеки. Теперь рынок стоит на развилке: будет ли 2026 год временем расплаты за «перегрев» или стартом нового ценового ралли на фоне дефицита? В нашем материале — четыре самых обсуждаемых сценария ценовой динамики, от стагнации и даже снижения до взрывного роста.

Что происходит на рынке жилья: итоги 2025 года 

2025 год рынок жилья Москвы завершил на достаточно оптимистичной ноте: вместо предполагаемого падения на фоне отмены массовой льготной ипотеки и высоких ставок умеренное снижение активности. 

Спрос на первичном рынке жилья поддержали новости о приближающемся пересмотре условий семейной ипотеки (напомним, теперь оформить льготный кредит семья может только один раз). Кроме того, стала активно обсуждаться возможная дифференция ставки в зависимости от числа детей и ее рост до 10-12% для семей с одним ребенком. Это подстегнуло спрос на жилье в конце года: за последний месяц года в Москве было зарегистрировано 11,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 13% больше, чем в декабре 2024 года (9,9 тыс.), и на 36% выше ноябрьского показателя 2025 года (8,3 тыс.). 

Как итог, новостройки в Москве подорожали на 33,3%, а цены на первичном рынке Московской области выросли на 18%. 

Впрочем, высокая стоимости проектного финансирования для застройщиков и дорогие кредиты для населения сказались на общей картине рынка: в 2025 году объем запусков новых проектов в Москве сократился на 29%, снижается и общий объем предложения. Более того, произошла структурная трансформация: наиболее доступное массовое жилье фактически вымывается из границ Москвы, так как экономика таких проектов при текущих ставках перестает сходиться.  

Прогноз по ценам на квартиры в 2026 году 

Сценарий 1. Цены будут стагнировать 

Этот сценарий предполагает стагнацию, когда номинальные цены останутся практически неизменными. Его сторонники указывают на приход рынка в точку равновесия, где высокие ипотечные ставки, которые удерживаются на уровне выше 20% годовых,  продолжают сдерживать активный спрос, но мощный дефицит качественного предложения в крупных городах не позволит ценам упасть. 

Государственная поддержка ипотеки для отдельных категорий граждан будет точечно поддерживать спрос, не разогревая рынок. Инфляция постепенно «съест» реальную стоимость квадратного метра, но в номинале цена зафиксируется. 

То есть этот вариант — результат баланса разнонаправленных сил, когда ни у покупателей, ни у продавцов нет решающего преимущества для изменения статус-кво.

Сценарий 2. Цены будут снижаться 

Логика этого пессимистичного сценария строится на макроэкономических рисках: возможном ухудшении ситуации в экономике, ведущем к снижению реальных доходов населения и росту безработицы. Ключевым триггером может стать отмена или радикальное ужесточение программ господдержки ипотеки, что резко сократит платежеспособный спрос. 

Одновременно на рынок может выйти значительный объем вторичного жилья от граждан, испытывающих финансовые трудности, создав давление предложения. В том числе, квартиры, которые массово скупали инвесторы в период доступной дешевой ипотеки для всех.  Все эти факторы могут стать причиной снижения цен. 

Сценарий 3. Цены будут умеренно расти 

Третий сценарий, умеренно-оптимистичный, предполагает рост цен на 5-10%. Он основан на осторожном позитивном макроэкономическом развитии, плавном снижении ключевой ставки и, как следствие, ипотечных процентов до более приемлемых уровней. 

Напомним, летом 2025 года Центробанк впервые за долгое время пересмотрел ключевую ставку, опустив ее с 21% до 20%, и затем продолжил ее планомерное снижение. За пять шагов прошлого года регулятор снизил ставку в общей сложности на 5 п.п., до сегодняшних 16%. В 2026 году, по прогнозу самого ЦБ, ключевая ставка будет находиться на уровне 13-15% годовых, а в 2027-м опустится до 7,5–8,5% годовых. 

Так что в текущем году, если поступательное снижение ставки и высвободит часть отложенного спроса, но не приведет к ажиотажу. Строительство будет вестись в режиме строгой финансовой дисциплины, девелоперы не станут наращивать объемы, предпочитая сохранять ценовую политику. В результаты цены могут вырасти в пределах инфляции или незначительно обогнать ее. 

Еще одна из ключевых причин — система проектного финансирования, которая создает естественные рамки для ценообразования и не позволяет застройщикам произвольно менять цены. Вместо этого они постепенно определяют оптимальный уровень цен, на который согласны покупатели в текущих рыночных условиях.

Сценарий 4. Цены вырастут еще на 15-30%

Четвертый, радикальный сценарий, предполагает рост цен на новостройки на 15-20% и даже 30% в 2025 году. Сторонники таких прогнозов убеждены, что цены  скорректируются вверх из-за оживления отложенного спроса после смягчения денежно-кредитной политики, а также из-за дефицита жилья на рынке, особенно в бюджетном сегменте, где почти прекратился запуск новых проектов. Свою лепту в рост внесет и повышение ставки НДС. 

Еще один фактор – переток вкладов на рынок недвижимости. При снижение ключевой ставки привлекательность депозитов будет снижаться, что подстегнет людей «перекладываться» в жилье. В том числе и на этом фоне спрос будет расти, но застройщики, которые сократили запуски проектов в прошлом году, не успеют быстро нарастить предложение, что приведет к скачку цен.  

Таким образом, рынок сегодня стоит на перепутье. Ключевыми факторами, за которыми стоит наблюдать, останутся решения Центрального банка по ставке, действия правительства в области льготной ипотеки и общая экономическая динамика. Ведь стоимость жилья в первую очередь определяется спросом, который напрямую зависит от условий кредитования. Массовый сегмент рынка особенно чувствителен к доступности ипотеки. Хотя ключевая ставка уже снижалась несколько раз, ее уровень остается высоким, а ипотечные ставки — некомфортными для большинства покупателей. Устойчивый рост рынка возможен только при появлении действительно доступных ипотечных программ.