Екатерина Авдеева, «АСТОРИУС»: «Есть предпосылки для удешевления массовых новостроек»

Рынок новостроек  Москвы входит в фазу перелома, заявила Стройки.ру председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.

Она напомнила, что после ужесточения семейной ипотеки продажи в старых границах столицы в феврале 2026 года рухнули на 45% по сравнению с предыдущим кварталом, а в комфорт-классе падение достигло 49,4%. Покупателей, способных платить по рыночным ставкам (19–20% годовых), достаточно мало. В марте и апреле продажи на первичном рынке уступали прошлогодним почти вдвое.

Средневзвешенная цена предложения в «старой» Москве достигла 848,9 тыс. руб./кв. м, увеличившись за год на 23,6%. Однако за этими цифрами стоит структурный сдвиг: предложение комфорт-класса за год сократилось на 33,8%, уступив место бизнесу (42%), премиуму (23%) и элитному сегменту (18%). Есть предпосылки для удешевления массовых новостроек, перегретых семейной ипотекой, но это происходит не в виде обвала цен, а через скидки и акции.

Аналитический центр «АСТОРИУС» прогнозирует на 2026–2027 годы постепенное сближение цен первичного и вторичного рынков. По отдельным переоцененным проектам возможны дисконты в размере 3–7%, в слабых локациях Новой Москвы — до 8–10%. Фундаментального обвала не произойдет: себестоимость строительства растет, а объемы новых проектов в Москве за январь–май 2026 года оказались на 28% ниже прошлогодних. Главные факторы второго полугодия: решения по семейной ипотеке (с 1 июля ожидается очередное ужесточение), динамика ключевой ставки и сезонность. Летнее затишье усугубит стагнацию, но в сентябре–октябре возможна активизация при плавном снижении ставок. Эпоха легких денег на рынке новостроек закончилась.

Вторичный рынок, по словам эксперта, выиграл от сокращения льгот на новостройки. За I квартал 2026 года индекс стоимости готового жилья в Москве (без учета de luxe) вырос на 2,1% — до 291,8 тыс. руб./кв. м. Это немного ниже официальной инфляции и соответствует прогнозу.

Быстрее дорожают однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в недорогом сегменте (панельные дома, кирпичные пятиэтажки), тогда как современный монолит-кирпич и хорошие кирпичные дома советской эпохи показывают гораздо меньший прирост.

Снижение цен точечно коснется переоцененных и низколиквидных объектов. Владельцам, завысившим цену в надежде на рыночный отскок, придется либо серьезно корректировать стоимость, либо годами ждать покупателя. Недорогие «однушки» и «двушки» в хороших локациях останутся стабильно востребованными и могут даже незначительно подрасти из-за вымывания наиболее дешевых предложений.

• Продавцам стоит предложить покупателю реальное преимущество: адекватную цену, ориентированную на рыночные аналоги, или уникальные характеристики — хороший ремонт, удачную планировку, низкие коммунальные платежи. В условиях низкого спроса такие объекты уходят первыми.
• Покупателям лучше не спешить: роста цен не ожидается, паника прошла. Можно спокойно выбирать, торговаться и ждать. Продавцы все чаще готовы к рассрочке или обмену с доплатой. Но если нашелся ликвидный объект по адекватной цене, затягивать не стоит, заключила эксперт.