Анна Зеленская, эксперт по недвижимости: «Сильного обвала рынка я не прогнозирую»

2026 год станет периодом адаптации рынка к новым экономическим условиям. Ставки постепенно будут снижаться, но останутся двузначными, а цены на новостройки не рухнут, убеждена эксперт по недвижимости Анна Зеленская, о чем рассказала Стройки.ру.

Она напомнила, что ставки по рыночной ипотеке напрямую зависят от политики Банка России. В 2024–2025 годах ключевая ставка держалась на повышенных уровнях, что автоматически сделало ипотеку дорогой. В начале 2026 года средние рыночные ставки по новостройкам остаются двузначными – в диапазоне 15-18% годовых. Даже при постепенном снижении ключевой ставки банки закладывают в ипотеку свои риски, стоимость фондирования и маржу. Поэтому ипотека всегда на 2-4 процентных пункта выше ключевой.

«В 2026 году не стоит ждать ставку ниже 10%. Чтобы ипотека стала ниже 10%, ключевая ставка должна устойчиво закрепиться в диапазоне 6–7%. На текущий момент экономические прогнозы такого сценария не предполагают. Даже при благоприятной динамике инфляции рынок может увидеть ипотеку 12–13% не раньше конца 2026 – 2027 года», – говорит эксперт.

Ставка ниже 10% возможна только при сочетании трех условий: 

• Существенное снижение инфляции;
• Смягчение денежно-кредитной политики;
• Стабильная макроэкономическая ситуация.

«Реалистичный горизонт для массовой ипотеки ниже 10% – это 2028–2029 годы, и то при благоприятном сценарии», – убеждена Анна Зеленская. 
Говоря о возможной динамике цен в 2026 году, она отметила, что снижения стоимости жилья ждать не стоит.

«Себестоимость строительства за последние годы выросла: материалы, логистика, зарплаты, проектное финансирование, все стало дороже. Девелоперы работают через банковское проектное финансирование, а значит высокая ключевая ставка увеличивает и их расходы», – перечислила эксперт.

По ее словам, это создает парадокс: ипотека дорогая, спрос сдержан, но снижать цены застройщикам экономически сложно.

«В 2026 году я ожидаю рост цен в пределах инфляции или немного выше, то есть 5–10% в год. В крупных городах будет более устойчивый рост, а в отдельных регионах — стагнация, но без массового падения. Сильного обвала рынка я не прогнозирую. Предложение постепенно сокращается, так как новые проекты запускаются осторожно, что поддерживает цены. Поэтому если вы ждете ипотеку ниже 10%, важно понимать, что ожидание может занять несколько лет. За это время цены на новостройки могут вырасти, и выгода от низкой ставки частично компенсируется более высокой стоимостью квартиры, – отметила Анна.

– 2026 год – это период адаптации рынка к новым финансовым условиям. Ставки постепенно будут снижаться, но останутся двузначными. Цены на новостройки не рухнут, максимум возможна умеренная коррекция в отдельных локациях. И главное, ипотека ниже 10% является вопросом не ближайшего года, а более долгосрочной перспективы. Покупать или ждать решение индивидуальное, но ориентироваться нужно не на красивую ставку, а на свою финансовую устойчивость и долгосрочные цели».